Sommario:
- Libertà di negoziare i termini di pagamento
- L'acquirente ottiene il possesso immediato, ma non il titolo
- Cosa succede se l'acquirente non può pagare
- La legge SAFE
Un contratto fondiario è un tipo di finanziamento del venditore.Funziona un po 'come un mutuo, ma invece di una banca che fornisce finanziamenti, il venditore finanzia la vendita di immobili in rate periodiche. L'acquirente di solito è autorizzato a trasferirsi nella proprietà non appena il contratto è firmato, ma non ottiene il titolo legale per la proprietà fino a quando non completa i pagamenti. L'Indiana ha modificato la tradizionale legislazione sul contratto fondiario per renderla più equa per l'acquirente.
Libertà di negoziare i termini di pagamento
Un acquirente può chiedere il finanziamento del venditore se non è in grado di ottenere un credito o non può permettersi un acconto. Piuttosto che perdere l'acquirente, il venditore potrebbe accettare di venderlo a contratto. I termini di pagamento in base a un contratto di terra sono in genere più flessibili rispetto ai finanziamenti di terzi, sebbene non sia richiesto. Molti venditori accetteranno di rinunciare ad un acconto, ad esempio, in cambio di un prezzo di acquisto più alto. Le parti hanno ampia libertà di negoziare termini in base alla legge di contatto Indiana.
L'acquirente ottiene il possesso immediato, ma non il titolo
In genere, l'acquirente ha diritto al possesso della proprietà non appena firma il contratto, non appena paga un acconto o appena paga la prima rata periodica. Dopo questo, il venditore non ha più diritto di entrare nella proprietà di un proprietario deve entrare in proprietà in affitto. Tuttavia, il titolo legale della proprietà rimane con il venditore fino a quando l'acquirente effettua l'ultimo pagamento pianificato. Il venditore mantiene anche il possesso fisico dell'atto di proprietà. Ciò impedisce al compratore di tentare di vendere o finanziare proeprty che non possiede ancora completamente. Quando l'acquirente effettua l'ultimo pagamento, il venditore è obbligato ad assistere l'acquirente nel trasferimento del titolo.
Cosa succede se l'acquirente non può pagare
Il più grande svantaggio con i contratti di terra è ciò che accade se l'acquirente non può pagare. In precedenza, un acquirente inadempiente avrebbe perso l'intero investimento e il venditore avrebbe potuto impadronirsi della proprietà senza passare attraverso le procedure di pignoramento. Quindi, anche se l'acquirente ha effettuato 99 pagamenti e ne ha perso uno solo, potrebbe perdere tutto. L'Indiana ha riformato le sue leggi per rimediare alla situazione in cui un acquirente ha un default dopo aver completato molti pagamenti. Se il patrimonio netto dell'acquirente nella proprietà al momento del default è "significativo", come definito dalla legge, il venditore deve avviare procedure di pignoramento formale in tribunale invece di limitarsi a riprendersi la proprietà. L'acquirente ha diritto al risarcimento del capitale accumulato prima che il venditore possa rientrare in possesso della proprietà.
La legge SAFE
L'Atto sicuro e corretto per la concessione di licenze ipotecarie del 2008 ("atto SAFE") impone agli Stati di approvare una legislazione che richiede la concessione di licenze per gli originatori di prestiti immobiliari. L'atto SAFE dell'Indiana è entrato in vigore nel giugno 2010. Richiede le parti che estendono i finanziamenti per l'acquisto di beni immobili, compresi i venditori con contratti di terra, per ottenere la licenza. Il processo di licenza è costoso e richiede molto tempo. Non è necessario ottenere una licenza, tuttavia, se vendi una casa in cui hai precedentemente vissuto, vendi proprietà a un parente stretto o venda edifici commerciali.