Come assumere un mutuo

Un acquirente che assume un mutuo acquista una casa e assume il debito ipotecario del venditore. L'acquirente paga in genere un deposito in contanti che rappresenta la differenza tra il prezzo di offerta e il saldo residuo sul mutuo del venditore. Il venditore trasferisce il suo obbligo ipotecario al compratore, che effettua tutti i pagamenti futuri. Storicamente, un acquirente poteva assumere un mutuo con un contratto privato con il venditore. Oggi, la maggior parte dei creditori blocca tali pratiche di assunzione di mutui per assicurarsi che il creditore abbia voce in capitolo nella transazione.

Qualcuno sta firmando un form.credit: Ivan Sedlak / iStock / Getty Images

Leggi le condizioni del mutuo

Supponendo un prestito significa letteralmente entrare nei panni del venditore. L'acquirente assume il tasso di interesse, i termini di rimborso e le altre condizioni del prestito. In generale, l'acquirente beneficerà se il tasso di interesse è inferiore al tasso che potrebbe raggiungere sul mercato. Tuttavia, la maggior parte dei mutui convenzionali non è ipotizzabile. I prestatori non vogliono che un mutuatario inferiore sostituisca un mutuatario solvibile, poiché ciò aumenta il rischio di insolvenza. Leggi le condizioni del mutuo prima di tentare un'ipoteca. Raramente puoi procedere con un'ipotesi senza il consenso del prestatore.

Controlla la clausola Due-in-vendita

I prestiti garantiti dal governo, come quelli della Federal Housing Administration e del Department of Veterans Affairs, sono intrinsecamente ipotizzabili a condizione che l'acquirente soddisfi determinati requisiti. Tuttavia, i prestiti FHA e VA possono ancora contenere una clausola prevista per la vendita. Una clausola di vendita al dettaglio consente al mutuante di richiedere l'intero importo del prestito se il venditore tenta di vendere la proprietà a qualcun altro. Se il venditore non può pagare, la banca può precludere. In quasi tutti i casi, la clausola del debita-vendita significa che l'acquirente non può assumere il prestito del venditore a meno che la banca non lo autorizzi, indipendentemente dal fatto che il prestito sia convenzionale, FHA o VA.

Avvicinati alla banca

Molte banche hanno un pacchetto di assunzioni di mutuo che enuncia il processo che le parti devono seguire per trasferire il prestito attraverso l'assunzione. Le procedure possono variare, ma l'acquirente deve sempre qualificarsi per il prestito. I prestiti garantiti dal governo in genere hanno criteri di approvazione più indulgenti rispetto ai prestiti convenzionali. Ad esempio, un prestatore FHA ha maggiori probabilità di trascurare le imperfezioni sul record di credito dell'acquirente. Tuttavia, il creditore ipotecario ha il potere assoluto di approvare o negare l'assunzione di mutuo.

Rilascia la responsabilità del venditore

Se la banca accetta l'ipotesi, chiederà sia all'acquirente che al venditore di firmare documenti trasferendo la responsabilità ipotecaria all'acquirente. A questo punto, il venditore dovrebbe verificare che sia esonerato dalla responsabilità del prestito. Senza una liberatoria, il venditore potrebbe essere ancora responsabile per il prestito se l'acquirente è successivamente inadempiente. I ritardi nei pagamenti e l'insolvenza del prestito appaiono sul rapporto di credito del venditore e frustrano i tentativi di ottenere un nuovo mutuo ipotecario se non viene emessa una liberatoria.