Sommario:
La Federal Housing Administration aiuta i mutuatari con redditi bassi e moderati offrendo linee guida flessibili per le qualifiche e minimi acconti. Un'agenzia all'interno del Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano, FHA assicura mutui, rimborsando i creditori in caso di insolvenza del proprietario. I programmi FHA, destinati agli occupanti dei proprietari, consentono anche ai mutuatari di affittare un'unità separata sulla proprietà, sia essa un duplex, un triplex o quattro unità; tuttavia, si applica un fattore di reddito da locazione.
Le basi
La FHA richiede ai mutuatari di presentare la Tabella E del modulo 1040 dell'IRS e i contratti di locazione o di affitto in corso per verificare i redditi da locazione.
I fattori di reddito locativo si applicano alle abitazioni unifamiliari da una a quattro unità. Misura il reddito da locazione lordo in percentuale, tenendo conto dei potenziali posti di lavoro vacanti, del costo della manutenzione e della mancata riscossione dei canoni di locazione che i proprietari devono affrontare di volta in volta.
FHA si attiene al posto vacante e al fattore di manutenzione dell'HUD (Homeownership Center Center) locale appropriato. Ci sono quattro HOC negli Stati Uniti: Santa Ana, Philadelphia, Denver e Atlanta.
Calcolo
FHA utilizza due strumenti principali per il calcolo del fattore di noleggio a fini qualificanti: un rapporto di valutazione dell'affitto della proprietà o delle proprietà in affitto elencate nella domanda e il fattore di posto vacante e di manutenzione di HOC.
Secondo l'HUD, tutti gli HOC, ad eccezione di Denver, utilizzano un fattore vacante del 15%. Denver utilizza diversi fattori di vacanza per le sue giurisdizioni. Il fattore reddito da locazione per le proprietà all'interno delle giurisdizioni di Santa Ana, Philadelphia e Atlanta HOC è dell'85%; l'affitto totale addebitato meno il 15%.
Determinazione
Un perito deve determinare l'affitto del mercato equo degli immobili per i quali viene utilizzato il reddito da locazione in qualifica. Ad esempio, nel qualificare un richiedente un mutuo FHA su un duplex, il mutuante non può utilizzare il tasso di affitto che il mutuatario intende addebitare, ma invece, l'ammontare del canone può essere ragionevolmente recuperato in base ad un confronto di periti analoghi approvato dall'FHA nell'area. Il valore equo di mercato moltiplicato per 0,85 produce il reddito da locazione che il mutuante può utilizzare per aiutare a qualificare il richiedente il prestito.
considerazioni
In generale, un mutuatario non può utilizzare i redditi da locazione potenziali da una residenza primaria che vacanti per qualificarsi per l'acquisto di un'altra residenza principale con un prestito FHA. La regola aiuta a garantire che il debitore abbia un reddito sufficiente a sostenere entrambi i mutui senza inadempienza sulla proprietà sgomberata al momento dell'acquisto di quello nuovo. La regola non si applica se la casa principale che è stata liberata ha un prestito-valore del 75 percento o inferiore. Si applica solo a una transizione da principale a principale e non include proprietà in affitto in buona fede elencate sulla domanda del mutuatario. La FHA può fare un'eccezione per i mutuatari che acquistano un'altra residenza principale a un trasferimento di lavoro verificatosi.