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Una terza ipoteca è una scommessa rischiosa per un finanziatore che non è del tutto convinto che onorerai il tuo impegno a ripagarlo. Nel caso in cui cadi nei momenti difficili e cerchi un provvedimento in caso di fallimento, il mutuante per un terzo mutuo non viene pagato fino a quando il primo e il secondo titolare del mutuo sono soddisfatti. Di conseguenza, è improbabile che si qualifichi per uno a meno che non si abbia abbastanza equity nella proprietà che il creditore possa essere sicuro che il prestito non comporta un rischio eccessivo.
Lien subordinato
I terzi mutui sono subordinati ai privilegi esistenti sulla proprietà, il che significa che il creditore assume un rischio maggiore se non si riesce a permettersi il prestito e la proprietà diminuisce di valore. Generalmente, interesse i tassi sono più alti per compensare il rischio del prestatore. Ad esempio, se dichiari la bancarotta del capitolo 13, il tribunale fallimentare può privare il pegno della proprietà e convertirlo in debito non garantito se la tua casa vale meno del saldo dei mutui primari e secondari. Se ciò si verifica, il mutuante probabilmente vedrà molto poco dell'importo restituito nel corso della procedura fallimentare.
Qualificazione
I prestatori di terzi mutui si concentrano sul rapporto prestito / valore oltre a considerare la storia e il reddito del credito. Più equità hai nella proprietà, maggiori sono le tue possibilità di qualificarti. È improbabile che i finanziatori approvino un prestito che superi il loro rapporto LTV specificato, che spesso è compreso tra l'80 e il 90 percento, e avrete bisogno di un forte punteggio di credito e di reddito stabile per ottenere l'approvazione del prestito. Probabilmente avrai anche più fortuna nelle banche locali più piccole e nelle cooperative di credito di quanto tu non sia con i principali istituti di credito.
Spesso sei più propenso a ricevere una terza ipoteca dal mutuante che già detiene la tua seconda ipoteca. Il tuo finanziatore primario potrebbe anche essere disposto a fornire un prestito a casa, ma a condizione che il prestito ripaghi il privilegio secondario. In alcuni casi, una recente imposta sulla proprietà sarà sufficiente per determinare il valore, ma spesso la casa dovrà essere valutata per determinare la quantità di capitale che hai.
Pro e contro
I terzi mutui non sono particolarmente comuni, perché spesso i creditori suggeriscono un rifinanziamento dei prestiti esistenti o un mutuo in contanti per i proprietari di case che si trovano con sufficiente equità nella proprietà. Le tue opzioni per gli istituti di credito sono più limitate rispetto ad altri prodotti di prestito, e i tassi di interesse sono più alti di quanto potresti pagare se hai rifinanziato la tua proprietà e piegato tutto in un mutuo ipotecario primario.
In alcune situazioni, tuttavia, i mutui terzi possono avere più senso. Se hai un mutuo primario e secondario con tassi bassi, ad esempio, un rifinanziamento potrebbe farti pagare più interessi e quindi aumenta i tuoi pagamenti. Questo è particolarmente vero se hai un sacco di equità in casa ma il tuo punteggio di credito è diminuito nel tempo. Se hai $ 150.000 in prima e seconda ipoteca su una proprietà del valore di $ 500.000, e hai garantito i prestiti quando i tassi erano bassi e hai credito eccellente, una terza ipoteca potrebbe avere senso se stai cercando di tirare fuori qualche migliaio di dollari per rafforzare il tuo conto corrente. Allo stesso modo, se uno o entrambi i prestiti hanno grandi sanzioni di pagamento anticipato, potrebbe non valere la pena di rifinanziare i vostri profitti.