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La California è uno dei numerosi stati che consente la preclusione ipotecaria attraverso una transazione privata denominata vendita di un fiduciario. Una sostituzione di fiduciario con un atto di fiducia è un documento legale che consente al mutuante di cambiare la persona o l'entità aziendale che effettuerà la vendita forzata del trustee privato.
Fidato di fiducia
In California, la maggior parte dei creditori ipotecari utilizza un atto di fiducia per creare un diritto di ipoteca sulla vostra casa o proprietà quando sottoscrivete un mutuo ipotecario. Al momento della chiusura del prestito, firmerete una cambiale e un atto fiduciario. Il creditore ipotecario registrerà una copia dell'atto costitutivo nei documenti di proprietà locali della contea. L'atto di fiducia è il documento che dà l'autorità legale del mutuante ipotecario a precludere la vendita privata nel caso in cui tu non paghi il mutuo ipotecario.
Fiduciario
Ogni atto di fiducia identifica una persona o un'azienda chiamata un fiduciario. Il trustee è la persona fisica o giuridica autorizzata a eseguire la preclusione dopo l'inadempimento. Il trustee è un terzo indipendente, tipicamente una compagnia di assicurazioni, un avvocato o un servizio di pignoramento, che lavora per il mutuante.
Sostituzione
La maggior parte degli atti di fiducia in California nominano semplicemente la società che gestiva la chiusura del mutuo in qualità di fiduciario sotto l'atto fiduciario. Tuttavia, pochissime società titolari realizzano la preclusione per i creditori ipotecari. Dopo l'insolvenza di un mutuatario, la maggior parte degli istituti di credito ipotecario sostituirà il primo fiduciario nominato nell'atto istitutivo con un nuovo fiduciario, che di solito è un avvocato o un servizio di preclusione. La procedura corretta ai sensi della legge dello stato della California per l'identificazione di un nuovo fiduciario è attraverso la creazione e la registrazione di una sostituzione di trustee.
Inizio di preclusione
Se il creditore ipotecario ti ha inviato una sostituzione di trustee, questo è in genere un segnale che il creditore sta valutando, o ha già avviato, procedimenti di pignoramento. Il creditore non ha alcun motivo per registrare una sostituzione di fiduciario a meno che il creditore non stia considerando la preclusione. Il trustee sostitutivo identificato nella sostituzione del trustee avrà l'autorità di iniziare il processo di pignoramento della vendita privata, che in California richiede in genere circa sei mesi per essere eseguito.