Sommario:
- Cos'è l'ammortamento?
- Mutui a tasso variabile (ARM)
- Ammortamento negativo
- Modifiche ipotecarie
- Rifinanziamento ipotecario
Un mutuo viene riorganizzato quando il modo in cui il saldo residuo viene rimborsato viene ricalcolato a causa di una modifica del tasso di interesse, del saldo o del tempo necessario per rimborsare il mutuo. Con istituti di credito che offrono mutui sempre più complessi, è utile avere una conoscenza di base di cosa significa "ammortamento" e di come i mutui possono reamortizzare a seconda dei loro termini o circostanze, al fine di prendere decisioni finanziarie sane.
Cos'è l'ammortamento?
L'ammortamento è il modo in cui i pagamenti ipotecari sono programmati per ripagare il mutuo totale entro un certo periodo di tempo. Dal momento che il tuo istituto di credito addebita un tasso di interesse per il prestito di denaro, pagare il mutuo entro un determinato periodo non è semplice come dividere il saldo per il numero di mesi nel mutuo, anche se non è terribilmente complicato neanche. Parte del pagamento mensile del mutuo va a pagare il debito originario, noto come principale, e un'altra parte verso l'interesse. La parte di interesse è una percentuale del saldo del mutuo quel mese e la parte principale è la differenza tra il pagamento mensile e quell'interesse. Ciò significa che quando il saldo è grande, come all'inizio del mutuo, la quota di interessi del pagamento mensile è elevata e, quindi, la porzione principale è piccola. Per lo stesso motivo, quando il tuo saldo è piccolo, poiché è verso la fine del tuo prestito, la tua porzione di interessi è piccola e la tua quota principale è grande.
Mutui a tasso variabile (ARM)
I mutui a tasso variabile, o ARM, sono una delle situazioni più comuni in cui un mutuo viene riorganizzato. Quando il tuo istituto di credito ripristina il tasso di interesse del tuo mutuo, riorganizza o ricalcola il tuo pagamento mensile in base al nuovo tasso di interesse, al saldo del mutuo e al numero di mesi rimasti nel mutuo. Se hai effettuato pagamenti addizionali per ridurre il saldo del mutuo prima del cambio di tasso, il tuo nuovo pagamento mensile sarà inferiore rispetto a quello che avresti dovuto mantenere un saldo più alto.
Ammortamento negativo
L'ammortamento negativo si verifica quando il pagamento mensile necessario per coprire il capitale e gli interessi a quel tasso e la durata del mutuo è superiore al pagamento mensile che stai effettivamente facendo. L'interesse che non stai pagando a causa del pagamento mensile inferiore viene applicato al tuo saldo ipotecario fino al prossimo aggiustamento del tasso di interesse quando il tuo prestito si riorganizzerà sulla base di un bilancio più ampio, non di un saldo minore come dovrebbe di solito accadere, da qui il termine ammortamento "negativo".
Modifiche ipotecarie
Modifiche ipotecarie riducono il pagamento mensile del mutuo estendendo il numero di anni in cui devi rimborsare il prestito, riducendo il tasso di interesse o facendo parte del capitale dovuto in futuro. Poiché la lunghezza, il tasso o il saldo cambiano con una modifica, il mutuante razionalizzerà il mutuo in base a tali cambiamenti.
Rifinanziamento ipotecario
Il rifinanziamento si riferisce al pagamento del mutuo (o dei mutui) con una nuova ipoteca, a volte per approfittare di un tasso di interesse più basso o per sottoscrivere un nuovo mutuo più grande del saldo del precedente mutuo al fine di utilizzare tale differenza per finanziare miglioramenti a casa o pagare i prestiti che hanno tassi di interesse più elevati. In entrambi i casi, potreste essere efficacemente razionalizzare l'importo del mutuo originale con un nuovo istituto di credito perché l'importo, il termine o il tasso di interesse è diverso da quello del prestatore precedente.