Se vendo la mia casa, sarò tassato se ho vissuto nella proprietà per meno di due anni?

Diverse leggi fiscali avvantaggiano i proprietari di case. Uno di questi, forse il più generoso, è un'esenzione dalla tassazione sul profitto derivante dalla vendita della residenza principale. Le regole associate a questa esenzione richiedono standard di residenza minimi che si concentrano su un periodo di due anni. Se non si soddisfa il requisito di residenza, è necessario pagare le tasse su qualsiasi profitto generato dalla vendita della propria casa.

"In vendita" di fronte a mansion.credit: Feverpitched / iStock / Getty Images

Regola di esenzione per la vendita a domicilio

Sei esonerato da $ 250.000 di profitto - $ 500.000 per le coppie sposate - nella tua residenza principale, purché tu abbia vissuto e posseduto la casa almeno due dei cinque anni precedenti la vendita. È interessante notare che i due anni non devono essere stati consecutivi e non simultanei con la proprietà. Potresti, ad esempio, aver affittato la casa come inquilino per un anno, spostato per due anni, poi comprato la casa e vissuto lì per almeno uno dei due anni in cui possedevi la casa prima di venderla. Puoi usare questa esenzione innumerevoli volte, ma non più spesso di una volta ogni due anni.

Guadagno tassabile

Solo perché hai venduto la tua casa per più di quanto l'hai acquistata non significa necessariamente che tu abbia un profitto, chiamato guadagno tassabile in termini IRS. Quando acquisti una proprietà, i costi sostenuti per la vendita, come i costi del prestito, vengono aggiunti al prezzo della proprietà e diventano la cosiddetta "base" della casa. Se si apportano miglioramenti di capitale alla proprietà, come la ristrutturazione della cucina, la finitura della mansarda e l'aggiunta di un bagno, tali costi vengono aggiunti alla base, quindi denominati "base adeguata". Quando si vende la proprietà si incorrere in maggiori costi, come le commissioni di vendita. Questi costi, insieme alla base modificata, vengono sottratti dal prezzo di vendita per arrivare al tuo guadagno tassabile o al profitto. È questa cifra che è soggetta a tassazione. Se soddisfi i requisiti di residenza per l'esenzione, i primi $ 250.000 o $ 500.000 di profitto sono esentati dalla tassazione. Se non si soddisfano i requisiti di residenza, tutti i profitti sono soggetti a tassazione.

Quanto costerà?

Se si qualifica per l'esenzione, l'utile sul limite di esenzione è tassato come guadagni in conto capitale a lungo termine. Il tasso di guadagni in conto capitale a lungo termine è solitamente del 15%, ma può essere inferiore a zero per piccoli guadagni. Questo è anche il tasso che si applica a tutti i profitti della residenza se posseduti da più di un anno, ma per i quali non sono stati soddisfatti i requisiti di residenza. Se possedete la vostra casa per meno di un anno, il profitto è tassato come guadagno in conto capitale a breve termine. L'aliquota d'imposta è la stessa che si paga sul reddito regolare durante lo stesso anno fiscale, che sarà compreso tra zero e 35 percento.

Paga sul guadagno ma non puoi cancellare la perdita

Purtroppo, in base alle norme IRS se vendi la tua residenza principale in perdita, non puoi cancellare o sottrarre quella perdita da altri guadagni in conto capitale o dal tuo reddito. Quando si vende in perdita, si applica una delle tre circostanze: La prima è una vendita breve, in cui il creditore accetta di accettare meno di quanto dovuto. Nel secondo scenario, pagate il creditore in contanti qualunque sia il deficit tra il prezzo di vendita e il mutuo. Nel terzo scenario, i proventi rimborsano completamente il creditore, ma si continua a mostrare una perdita sulla vendita - perché hai comprato la casa con un grande acconto, pagato il prestito o pagato per i miglioramenti di capitale mentre possedevi la casa.