Sommario:
Ogni volta che acquisisci un bene come un immobile residenziale, locativo o di investimento, hai una base di costo associata all'acquisizione. Se acquisti o costruisci un immobile in affitto per $ 200.000, la base di costo sarà $ 200.000. Se successivamente rimodellare la proprietà per $ 10.000, la nuova base sarà la base originale di $ 200.000, più l'importo speso per la conversione della proprietà, fornendo una base modificata di $ 210.000. Dall'esempio, è chiaro che aggiunte o miglioramenti di capitale aumentano la base di una proprietà in affitto, mentre le perdite di ammortamento e di perdite diminuiscono la sua base. La base rettificata viene calcolata tenendo conto di tutti gli aumenti e le diminuzioni nella base originale della proprietà. Determinare la base modificata di una proprietà in affitto è importante perché ne avrai bisogno per calcolare il guadagno o la perdita in vendita, che a sua volta influisce sul reddito imponibile.
Passo
Determina la base originale della proprietà in affitto. Se hai acquistato o costruito la proprietà, la base sarà il prezzo di acquisto o il costo di costruzione. Se hai acquistato la proprietà come regalo o eredità, la tua base sarà il valore equo di mercato alla data di acquisto, o la base modificata della proprietà nelle mani della persona da cui l'hai acquisita. Supponi di aver acquistato la proprietà per $ 500.000 - la base originale sulla proprietà è il prezzo di acquisto.
Passo
Determinare aggiunte o miglioramenti di capitale apportati alla proprietà. Ciò aumenterà la vostra base dell'importo speso per migliorare o convertire la proprietà. Supponiamo di spendere $ 30.000 per l'aggiornamento del sistema di riscaldamento centralizzato. Tenendo conto di questa aggiunta, la base corretta ora è di $ 530.000 (base originale di $ 500.000, oltre a $ 30.000 spesi in aggiunte).
Passo
Calcola il costo per vendere la proprietà. I costi di vendita aumentano la base della proprietà e comprendono tutti i costi sostenuti per la vendita del bene in una vendita, come le commissioni e le tasse pagate agli agenti immobiliari, avvocati e contabili, così come le spese pubblicitarie e ogni altro costo. Se il costo di vendita cumulativo è di $ 10.000, la base modificata aumenterà a $ 540.000 ($ 530.000 di vecchia base modificata più $ 10.000 di costo di vendita).
Passo
Calcola l'ammortamento cumulativo sulla proprietà - questo ridurrà la base corretta. Supponiamo che tu abbia detenuto la proprietà per cinque anni, e abbia preso un deprezzamento di $ 20.000 ogni anno. La base rettificata verrà ridotta di $ 100.000 (ammortamento di $ 20.000 all'anno moltiplicato per cinque anni). Considerando il deprezzamento cumulativo sulla proprietà, la base rettificata è di $ 440.000 ($ 540.000 di vecchia base rettificata meno $ 100.000 di ammortamento cumulativo).
Passo
Determinare l'ammortamento cumulativo su aggiunte o miglioramenti di capitale. Se ammortizzerai il sistema di riscaldamento centralizzato dalla Fase 2 di $ 1.500 ogni anno per due anni, l'ammortamento cumulativo su aggiunte o miglioramenti di capitale sarà di $ 3.000 ($ 1.500 di deprezzamento ogni anno moltiplicato per due anni). Ciò ridurrà la vostra base, dandovi una base modificata di $ 437.000 (vecchia base aggiustata di $ 440.000 meno deprezzamento cumulativo di $ 3.000).
Passo
Calcola guadagno sulla vendita di immobili in affitto. Se hai venduto la proprietà per $ 600.000, il tuo guadagno sarà di $ 163.000 (importo di $ 600.000 realizzato diminuito di $ 437.000). La nota rispetto a una base rettificata più elevata offre un guadagno inferiore in vendita, che può essere vantaggioso per il contribuente.