Come acquistare una casa preclusa o proprietà all'asta

Quando un proprietario di una casa non riesce a effettuare pagamenti ipotecari tempestivi, il creditore ipotecario - in genere, una banca - può precludere la proprietà. Il pignoramento è un processo legale in cui il proprietario della casa perde il diritto di proprietà e il prestatore riceve la proprietà o una somma di denaro dalla vendita della proprietà. I prestatori devono annunciare pubblicamente quando iniziano la procedura di esclusione, che è un'informazione che puoi usare se desideri acquistare la proprietà. È possibile acquistare una casa pignorata prima, durante o dopo un'asta.

Preparazione per l'acquisto

Avrai bisogno di fare alcuni preparativi se si desidera acquistare una proprietà preclusa, tra cui:

1. Identificazione delle proprietà disponibili: È possibile controllare un servizio di quotazione online multiplo, o MLS, per le case nella fase di pre-asta di pignoramenti, case in procinto di essere messe all'asta o case in vendita direttamente dal prestatore. Un MLS dispone di funzioni di ricerca che consentono di specificare lo stato, la posizione, il tipo e la fascia di prezzo delle proprietà in caso di chiusura.

2. Organizzazione del finanziamento: Avrete bisogno di denaro contante per comprare una proprietà preclusa. Le aste sono sempre in contanti.

3. Contattare la parte appropriata: Questo può essere il creditore, il proprietario o l'agente del proprietario. Prendere accordi per ispezionare le proprietà che ti interessano.

Acquisto di proprietà pre-preclusione

Normalmente, alcuni mesi trascorrono tra un deposito di preclusione e un'asta. Durante il periodo di preclusione, è possibile acquistare la casa facendo un'offerta al proprietario. Se l'importo che offri è inferiore al saldo ipotecario residuo, la transazione viene definita a vendita allo scoperto e deve essere approvato dal creditore. Le proprietà di vendita allo scoperto vengono solitamente vendute "così come sono", il che significa che si assume la responsabilità finanziaria per eventuali riparazioni richieste dalla proprietà. Oltre ad ottenere il permesso del mutuante per una vendita allo scoperto, un acquisto pre-asta è simile a un normale processo di acquisto di una casa.

Comprare all'asta

Quando il procedimento di pignoramento è completo, la casa viene messa all'asta, di solito da un funzionario locale come uno sceriffo della contea. Il prestatore di solito imposta a Riserva importo - l'importo minimo che accetterà per la proprietà. Quando acquisti una casa preclusa all'asta, dovresti:

1. Comprendi il processo di offerta utilizzato nel tuo stato. Alcuni stati richiedono il pagamento dell'intero importo in contanti o assegno circolare, mentre altri richiedono solo un piccolo deposito in contanti che può essere non rimborsabile. Ricerca le leggi sul pignoramento del tuo stato e osserva un'asta o due per metterti a tuo agio nel processo.

2. Controlla i documenti della contea su proprietà che ti interessano per trovare potenziali occasioni. È possibile scoprire il valore stimato della proprietà e eventuali ipoteche, privilegi o imposte arretrate dovute. Potresti essere responsabile del pagamento di alcuni o di tutti i privilegi se la tua offerta vince.

3. Verificare la data dell'asta con il trustee di proprietà per la proprietà che si desidera, in quanto queste date possono cambiare per vari motivi. Potrebbe essere necessario registrarsi all'asta per poter fare offerte.

4. Imposta il limite di offerta, soprattutto negli stati in cui è necessario portare l'intero importo in contanti. La tua ricerca dovrebbe informare il tuo limite e questo dovrebbe proteggerti dall'essere trascinato nell'eccitazione di una guerra di offerte che riduce o elimina l'accordo. RealtyTrac, un'agenzia di quotazione MLS, ti consiglia di impostare il limite di offerta all'80 percento del valore di mercato della proprietà, inclusi privilegi e lavori di riparazione necessari.

5. Se sei nuovo alle offerte, prendi spunto dagli offerenti esperti, ma non lasciarti intimidire da loro. Attenersi al limite delle offerte.

6. Se la tua offerta vince, il banditore ti fornirà i documenti di verifica. Verifica la procedura per l'assunzione di proprietà. Alcuni stati consentono il possesso immediato, mentre altri possono richiedere giorni o settimane. Scopri se sei responsabile per lo sceriffo sfrattare gli occupanti attuali.

Quando l'asta fallisce

Se l'offerta principale su una casa non soddisfa l'obbligo di riserva del prestatore, la banca diventa il proprietario della casa, ora classificata come proprietà immobiliare o REO, proprietà. La banca può assumere una casa d'aste e rimettere l'immobile all'asta, e possono essere accettate le offerte online. Puoi controllare la proprietà prima dell'asta per impostare il limite di offerta. Devi registrarti per fare un'offerta all'asta REO e fornire l'importo del deposito, solitamente dal 5 al 10 percento, immediatamente se la tua offerta vince, anche se potresti vivere in uno stato che richiede il pagamento completo in una volta. Essere consapevoli che la proprietà viene venduta "così com'è" e potrebbe essere necessario sfrattare gli occupanti non collaborativi. In alternativa, la banca potrebbe mettere in vendita la REO come proprietà convenzionale attraverso un agente immobiliare.