Sommario:
I proprietari di immobili in affitto possono convertire un affitto esistente in una residenza personale. La proprietà potrebbe essere stata la tua casa prima che tu la convertissi in affitto. La conversione di una proprietà in affitto per uso personale è facile da fare, basta prenderne possesso dopo che l'inquilino lascia la casa. Per l'anno fiscale di conversione, calcolare l'allocazione tra le spese di noleggio deducibili e le spese personali non deducibili. Non è possibile detrarre le detrazioni dopo l'anno di conversione. Le detrazioni da svalutazione anticipate si riflettono nel calcolo del guadagno imponibile alla vendita di proprietà.
Passo
Calcola i giorni totali di utilizzo personale e i giorni totali affittati ad altri. Se hai usato personalmente 14 o più giorni o il 10 percento o più dei giorni totali che hai affittato ad altri, allora lo hai usato come una casa. Ad esempio, sei giorni di uso personale rispetto a 30 giorni di affitto ad altri rendimenti un fattore del 20% - 6/30 x 100 = 20%.
Passo
Sospendere la segnalazione di eventuali proventi o spese di locazione, incluso l'ammortamento, se è stata utilizzata come casa ma non è stata noleggiata per altri 15 o più giorni. Segnalare le spese di proprietà qualificate, come interessi ipotecari o imposte patrimoniali, sul Modulo 1040 Allegato A se si specificano le detrazioni.
Passo
Calcola il rapporto di utilizzo commerciale per la suddivisione delle spese di noleggio se lo hai usato come casa e l'hai affittato per 15 o più giorni. Dividi i giorni utilizzati come noleggio - i giorni effettivamente noleggiati, non solo disponibili per l'affitto - per i giorni di utilizzo totali - i giorni utilizzati come noleggio oltre ai giorni di utilizzo personale. Ad esempio, l'utilizzo del noleggio di 275 giorni rispetto all'utilizzo totale di 365 giorni produce un fattore del 75%: 275/365 = 75%.
Passo
Moltiplicare le spese di affitto in base al rapporto di utilizzo commerciale e detrarre la parte commerciale di tali spese sul Modulo 1040 Orario E. Non detrarre la parte personale delle spese di noleggio. Dedurre le spese aziendali solo nella misura del reddito da locazione. Trasportare eventuali spese aziendali in eccesso fino a quando non vendi la proprietà. Sospendere il calcolo o la segnalazione dell'ammortamento per gli anni fiscali successivi alla conversione.
Passo
Calcola il guadagno o la perdita della casa quando la proprietà vende. Utilizzare i fogli di lavoro 1, 2 e 3 nella pubblicazione 523 dell'IRS per eseguire il calcolo. Segnalare eventuali guadagni tassabili su Modulo 1040 Programma D.