Cos'è un appartamento co-op?

Una cooperativa è un edificio a più unità di proprietà e gestito da e per i residenti dell'edificio. Quando acquisti in una cooperativa, acquisti azioni della società proprietaria dell'edificio. Le azioni ti danno il diritto di vivere nell'appartamento co-op sotto un contratto di locazione proprietario. I residenti cooperativi hanno voce in capitolo su cosa fa la cooperativa e come viene gestita. Poiché l'accordo è guidato dai valori e non solo dal profitto, i residenti della cooperativa possono sperimentare costi di alloggio inferiori rispetto ad altri abitanti di appartamenti.

Una fila di condomini. Credit: Immagini Thinkstock / Stockbyte / Getty Images

Voi possedete azioni, non mattoni

Quando acquisti un condominio, acquisti un appartamento fisico in un edificio residenziale multifamiliare. Hai un atto e questa azione dice al mondo che sei il vero proprietario del settore immobiliare. Quando acquisti una cooperativa, acquisti una quota nella società che possiede l'intero edificio. Non si riceve un atto e non si possiede alcun immobile. Invece, si riceve un certificato azionario che documenta la quantità di azioni detenute nella società. In generale, più grande è l'appartamento che acquisti, più azioni riceverai.

Le azioni ti danno il diritto di vivere nell'appartamento

Le azioni cooperative ti danno il diritto esclusivo di vivere nell'appartamento finché sei proprietario delle azioni. I tuoi diritti e le tue responsabilità sono simili a quelli di un inquilino. Ad esempio, potrebbe essere richiesto di mantenere l'interno dell'appartamento e comportarsi in modo rispettoso nei confronti dei tuoi vicini. La società ha doveri di tipo proprietario, come la manutenzione dell'edificio e il pagamento di spese come il riscaldamento, l'assicurazione degli edifici, le tasse sulla proprietà e il mutuo. Tu e gli altri azionisti pagherete una tassa di mantenimento mensile per coprire queste spese. Queste spese sono solitamente addebitate al costo.

Entrare è difficile

Le cooperative sono generalmente gestite da un consiglio eletto da e dai proprietari della cooperativa. Le commissioni sono libere di stabilire i propri standard di ammissione purché non violino le leggi sulla discriminazione. Hanno la reputazione di essere selettivi su chi lasciano entrare nell'edificio. Questo perché tutti gli azionisti devono contribuire ai costi di gestione dell'edificio. Se un proprietario si imposta automaticamente, gli altri devono ritirare la scheda. Aspettatevi test finanziari e un colloquio rigoroso.

Il valore della condivisione può aumentare con il mercato immobiliare

Le cooperative di mercato consentono agli azionisti di acquistare e vendere azioni a tassi "di mercato". Il tasso di mercato è qualsiasi prezzo che un acquirente è disposto a pagare per la quota tenendo presente il valore dell'edificio nel suo insieme. In una cooperativa a tassi di mercato, il valore della tua quota dovrebbe salire se i valori delle proprietà salgono e viceversa. Le cooperative a partecipazione limitata limitano il prezzo di vendita. Con questo accordo, probabilmente non realizzerete un guadagno in conto capitale sulle vostre azioni se l'edificio apprezza il valore.

Il dollaro inferiore

Qualunque tipo di cooperazione tu scelga, dovresti controllare la situazione finanziaria della compagnia prima di impegnarti. Le società cooperative, come qualsiasi altro proprietario di una casa, possono insolvere sul mutuo. Se il mutuo viene precluso, il contratto di locazione proprietario viene annullato. In questo scenario, la tua cooperativa effettua la conversione in leasing forfettario e dovrai comunque rimborsare il prestito che hai sottoscritto per acquistare le azioni. Fortunatamente, i rigorosi criteri di ammissione significano che la preclusione si verifica solo raramente.