Sommario:
- Una coda di due tempi
- Chi ha portato l'acquirente?
- Quando le cose possono diventare appiccicose
- Più specifico è meglio
Calpestare leggermente quando si valuta se vendere entro il periodo di protezione della quotazione successivo alla data di scadenza dell'elenco della casa, in quanto è possibile che si debba provvedere al broker di quotazione precedente. Oltre a rivedere attentamente la lingua del contratto di vendita, potrebbe essere necessario consultare un avvocato immobiliare per determinare se è possibile vendere dopo la scadenza dell'elenco senza dover pagare una commissione. La quantità di tempo che aspetti e il modo in cui trovi l'acquirente può influire sulla tua commissione di un ex broker di quotazione. Il periodo di attesa può durare diversi mesi o essere rinunciato del tutto.
Una coda di due tempi
Una clausola di protezione della quotazione in un contratto di quotazione immobiliare protegge gli interessi del broker. Scoraggia la collusione tra acquirenti e venditori. Il venditore senza scrupoli potrebbe utilizzare i servizi di un broker per ottenere offerte di acquisto, quindi andare dietro al broker e vendere a uno di quegli acquirenti senza pagare una commissione di quotazione. Il periodo di tempo protetto, noto come periodo di "coda", è la quantità di tempo che un venditore deve attendere dopo la scadenza del contratto di quotazione prima di stipulare un accordo con un acquirente. Questo periodo varia a seconda del contratto e del broker, ma di solito dura 90 giorni. Harvey Jacobs del Washington Post raccomanda il periodo di attesa più breve possibile, ad esempio 30 giorni.
Chi ha portato l'acquirente?
Il periodo di coda è spesso frainteso. Non ti impedisce necessariamente di vendere la tua casa, ma può limitare chi puoi vendere senza dover pagare una commissione al tuo ex broker. In generale, la vendita ad un acquirente che il broker ha acquistato, o che ha visto attivamente la tua casa durante il periodo di quotazione, può autorizzare il broker di quotazione ad una commissione. Sebbene la lingua nei contratti di quotazione vari, molte specificità dello stato su ciò che questo comporta.
Quando le cose possono diventare appiccicose
Se decidi di vendere la tua casa prima che scada il periodo di coda sulla tua inserzione, potresti non dover pagare una commissione se vendi ad un acquirente che incontri dopo la scadenza della quotazione, che viene da te senza alcuna assistenza da parte del broker. Ad esempio, potresti trovare un acquirente te stesso via Internet o il riferimento di un amico, dopo la scadenza della quotazione. Tuttavia, se l'acquirente è collegato da sangue, matrimonio o attività commerciale a un acquirente che ha precedentemente visualizzato la casa o ha fatto un'offerta su di esso durante il periodo di quotazione, potrebbe essere necessario dimostrare che non vi era alcuna collusione.
Più specifico è meglio
L'ambiguità nella clausola di protezione di un contratto può funzionare a tuo favore se decidi di vendere entro il periodo di coda. Normalmente i tribunali usano il linguaggio contrattuale contro la parte che lo ha redatto, quindi, se la ditta di un broker ha scritto il contratto senza specificazioni dettagliate, un tribunale potrebbe anche leggere il contratto in base all'interpretazione del venditore. Ad esempio, in un caso del Tennessee del 2007, un tribunale si è pronunciato a favore di un venditore che ha venduto la sua casa agli acquirenti che hanno visto la proprietà un giorno dopo la scadenza della quotazione. Poiché la società di broker ha redatto il contratto che stabiliva che la clausola si applicava agli acquirenti che avevano visto la casa entro il periodo di quotazione e che non era stata fatta alcuna estensione scritta alla quotazione, il venditore non doveva pagare una commissione.