Il codice dell'Indiana sul diritto di preclusione immobiliare e sugli inquilini

Se la tua unica associazione con lo stato dell'Indiana è quella di guardare il football di Notre Dame o di ricordare un 6-year-old Ron Howard che canta le lodi di Gary, Indiana, in "The Music Man", potresti non sapere che Indiana ne ha sofferto uno dei più alti tassi di pignoramenti nella nazione all'inizio della crisi di pignoramento nel 2006, secondo uno studio del 2007, "La mia vecchia casa in Indiana: uno studio di tassi di preclusione in aumento" dalla University of Southern Indiana. Sia il processo di preclusione che i diritti degli inquilini associati nello Stato di Hoosier sono enunciati nella legge federale e statale.

Le città e le periferie dell'Indiana sono state duramente colpite dai pignoramenti.

Processo di preclusione

I pignoramenti negli Stati Uniti sono giudiziari (in tribunale) o non giudiziari (amministrativi). Nell'Indiana, i pignoramenti sono giudiziari. Dal 2011, i prestatori di ipoteca hanno dovuto inviare un avviso ai mutuatari delinquenti almeno 30 giorni prima di presentare un'azione di preclusione in tribunale. Iniziano l'azione di preclusione presentando una causa legale e registrando ciò che è noto come "litispendenza" o notifica di una causa pendente. Le parti citate hanno il diritto di richiedere una conferenza di insediamento per perseguire un'alternativa alla preclusione, come una modifica del prestito. Alla fine il tribunale emette un giudizio a favore o contro la preclusione e, se il primo, ordina la vendita della proprietà.

Coinvolgimento dell'inquilino in causa

Prestatori di preclusione in Indiana possono includere sia il proprietario della proprietà e gli inquilini nella preclusione perché un contratto di locazione è in realtà un interesse per la proprietà. Lo scopo di un prestatore che include un inquilino nell'azione è di terminare i diritti di quell'inquilino associati alla proprietà - cioè, per porre fine al suo contratto di locazione. Tuttavia, la maggior parte dei creditori archivia solo nei confronti del mutuatario, soprattutto dal momento che una legge federale del 2009 che vieta ai mutuanti di chiudere i contratti di leasing dopo l'estinzione è entrata in vigore.

Protezione degli inquilini al pignoramento

Il Federal Protecting Tenants at Foreclosure Act del 2009 richiede ai prestatori e agli acquirenti di pignoramenti di onorare i leasing residenziali esistenti dopo la preclusione. L'unica eccezione a questo requisito è quando una proprietà di preclusione viene acquistata da un individuo che intende occupare l'unità di noleggio da solo. Alla cessazione di un contratto di locazione o per gli inquilini senza contratto di locazione, la preclusione dei creditori e di tutti gli altri nuovi proprietari, compresi quelli che intendono occupare l'unità, deve fornire agli inquilini un preavviso di 90 giorni prima di avviare una denuncia di sfratto.

Evizione post-esclusione

Un prestatore di preclusione o altro acquirente di pignoramento ha il diritto in Indiana di porre fine a un contratto di pignoramento senza giusta causa - cioè senza un motivo legato al leasing come il mancato pagamento dell'affitto. Dopo l'avviso di 90 giorni richiesto dalla legge federale, un proprietario persegue uno sfratto nell'Indiana presentando una causa per sfratto, chiamato detenuto illegale, in tribunale. L'inquilino è concesso un'udienza. Se approvato, lo sgombero viene eseguito dallo sceriffo della contea che per primo affigge la proprietà e poi rimuove forzatamente gli eventuali occupanti rimanenti.