Sommario:
Loan to value (LTV) è il rapporto tra l'ammontare del prestito e il valore della proprietà al momento dell'estrazione del prestito. La maggior parte dei mutui senza un'assicurazione ipotecaria richiede un LTV non superiore all'80 percento, ovvero l'ipoteca non può superare l'80 percento del valore della proprietà. In un mutuo inverso, LTV non è una caratteristica autonoma. Cioè, non c'è un massimo dichiarato e il rapporto è influenzato da altri fattori; tuttavia, nella maggior parte dei casi funziona fino a un intervallo compreso tra il 50 e il 65 percento.
Come funziona un mutuo inverso?
Un mutuo inverso è un mutuo per la casa disponibile per gli anziani di età pari o superiore a 62 anni che non devono essere rimborsati fino a quando il mutuatario continua a vivere nella casa ipotecata. L'interesse tipicamente deriva dal principio, in modo tale che il saldo del prestito può essere più volte l'importo del prestito originale. Questo è un prestito non commerciale, il che significa che il mutuatario non è personalmente responsabile per il rimborso. Piuttosto, l'equità iniziale della casa insieme al suo apprezzamento rispetto alla durata del prestito è la fonte prevista di fondi di rimborso. Il mutuatario paga per l'assicurazione ipotecaria che sarà utilizzata per rimborsare il creditore se il patrimonio netto della casa non è sufficiente per rimborsare completamente il prestito.
Qualifiche di prestito
Ci sono solo due qualifiche di base per un mutuatario ipotecario inverso: età e equità domestica. L'equità domestica minima richiesta, tuttavia, non è una cifra specifica applicabile a tutti i casi. Piuttosto, è uno dei numerosi fattori correlati che determinano la quantità massima del prestito. Questi fattori sono il valore della casa, fino ad un limite massimo; età; tasso d'interesse; e tipo di prestito, che include una somma forfettaria, un pagamento mensile per un determinato periodo, un pagamento mensile per l'intera vita, una linea di credito o una combinazione di queste opzioni.
Formula
La formula per determinare l'importo massimo del prestito che riceverebbe, secondo un lungo studio del Consiglio della Federal Reserve, è complessa e può essere periodicamente modificata dal Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano. Inizia con il valore della casa, fino a un limite nazionale fissato a $ 625.500 a partire dal 2011. Nella seconda fase, la tua età e il tasso di interesse corrente addebitato per il tipo di prestito che desideri vengono confrontati per arrivare a un valore compreso tra 0 e 1 che viene moltiplicato per il valore della tua casa o il limite massimo, a seconda di quale è minore. La cifra risultante è l'importo massimo del prestito per il quale sei idoneo. Da quella cifra, sottrai qualsiasi debito esistente che hai sulla casa. Questa è la quantità di denaro che puoi ricevere, meno i costi di chiusura del prestito.
Calcolatrice online
Poiché la formula è così complessa e i tassi di prestito cambiano ogni giorno, ci sono calcolatori di ipoteche inverse online che puoi utilizzare per determinare quanti soldi potresti ottenere e quindi quanto equity devi avere per qualificarti. Ad esempio, un proprietario di casa single di 62 anni, con una casa da $ 300.000, che vuole un mutuo inverso forfettario potrebbe beneficiare di un prestito di $ 157.000 a un tasso fisso del 6,4 per cento, che comprende l'assicurazione mutuo. Se il proprietario della casa ha il 50 percento di equità in casa, ciò significherebbe che lei deve anche $ 150.000 su un mutuo esistente. Il mutuo dovrebbe essere ripagato con il mutuo inverso, lasciando $ 7.000 per pagare i costi di chiusura. Un proprietario di casa della stessa età, che desidera ottenere lo stesso prestito e ottenere lo stesso tasso non sarebbe ammissibile se avesse un LTV superiore al 50%. Come un mutuatario invecchia, il suo importo del prestito aumenterebbe e quindi anche il suo LTV. All'età di 90 anni, lo stesso mutuatario riceverà 210.000 dollari, con un LTV di circa il 67%.