Sommario:
Foreclosures all'ingrosso REO nella tua zona per pochissimi soldi.
Se la tua zona è stata caricata con i pignoramenti di REO, potresti guadagnare un reddito secondario decente o un reddito a tempo pieno con gli immobili.
Decidi quale area ti piacerebbe investire in quella che è stata caricata con i pignoramenti di REO. Dovrai assicurarti che l'area a cui sei interessato non abbia solo proprietà REO, ma che abbia anche molti investitori in contanti che li acquistano. Puoi scoprirlo tramite registri pubblici o tramite il servizio di quotazione multipla (trova un agente immobiliare che ti aiuti con questo se non hai il tuo accesso.) Conserva queste informazioni per un ulteriore utilizzo.
Passo
Trovati un'azienda o un procuratore di titoli che possa fare le tue chiusure simultanee (o doppie chiusure). Se non sai dove trovarne uno dovrai chiedere ad altri investitori che usano o si uniscono al tuo investimento immobiliare locale club. (Un sacco di club immobiliari ti lasceranno andare per la prima volta gratuitamente … basta chiedere).
Una volta trovata la tua area di destinazione, chiedi ai proprietari locali se sono interessati a un'altra proprietà in affitto nella zona e quanto sarebbero disposti a pagarne una.È possibile trovare i proprietari locali chiamando i cartelli "in affitto" nella zona, parlando con agenti immobiliari e parlando con i proprietari alle riunioni locali del club degli investitori immobiliari.
Passo
Ricorda nel passaggio 1 in cui dovresti aver chiesto ad un agente immobiliare di aiutarti a individuare un'area in cui acquistare gli acquirenti in contanti? Bene, hai intenzione di chiedere all'agente immobiliare di tornare indietro di qualche mese e di fornirti un elenco di tutte le vendite in contanti che hanno avuto luogo nella tua area di destinazione per i pignoramenti di REO. Questa informazione non solo ti darà una lista di tutti gli acquirenti di contanti, ma ti dirà anche quanto questi investitori sono disposti a pagare per determinati tipi di proprietà nella tua area di destinazione.
Passo
Bene, ora che hai una lista di compratori insieme e una società per titoli o un avvocato in carica ora puoi iniziare a localizzare le proprietà di preclusione REO su cui mettere le offerte. Per lo più tutte le banche elencheranno le loro proprietà con agenti immobiliari. Quindi, ricorda quell'agente immobiliare con cui hai avuto a che fare?:-) Sì, hai intenzione di chiedere loro di fornirti ogni giorno con annunci di preclusione reo. È meglio indirizzare le proprietà che sono state sul mercato per un po ', perché quando hanno colpito il mercato per la prima volta c'è una tonnellata di concorrenza. Ma all'inizio, scegli TUTTE le proprietà di preclusione REO che arrivano sul mercato, nel caso in cui il tuo mercato non sia competitivo come il mio.
Prendi appuntamenti con il tuo agente immobiliare per entrare nelle proprietà di preclusione REO a cui sei interessato. Controlla la proprietà e stabilisci quanto lavoro è necessario (se non conosci i dati di riparazione, non preoccuparti … Ancora non lo faccio;-) sul serio, non lo so.) Puoi chiedere aiuto al tuo agente immobiliare o puoi portare un amico contraente con te o puoi semplicemente supporre che abbia bisogno di un lavoro di budello totale. Dopo aver visto abbastanza case in vendita e aver visto abbastanza vendite, sarai in grado di giudicare la quantità di lavoro necessaria. (Davvero non sto scherzando quando dico che ancora non conosco i numeri delle riparazioni, ma sono abbastanza bravo a congetturare però … di solito entro i $ 5,000.)
Passo
Ora che hai tutte le informazioni di cui hai bisogno, farai un'offerta (è utile assicurarsi di avere gli acquirenti sul posto PRIMA. Quindi lavorare su quella lista di acquirenti, ok?)
Quando si tratta di pignoramento della banca REO, non consentiranno incarichi, quindi effettuerai una chiusura simultanea per le tue offerte.
Per determinare il prezzo da offrire hai intenzione di andare oltre le informazioni fornite dal tuo agente immobiliare con i contanti venduti nella zona e confrontare quelle proprietà con quella che hai appena visualizzato. Sapete dalle vendite e dal parlare con gli altri investitori che gli investitori in contanti pagheranno per tali proprietà, quindi ora dovete solo calcolare il vostro profitto e quindi determinare il vostro prezzo di acquisto MAX.
Avrai voglia di parlare con il tuo agente immobiliare dei costi di chiusura, perché taglieranno i tuoi profitti e dovrai conoscerli per aiutarti a determinare il tuo prezzo di acquisto MAX in modo da poter comunque realizzare un profitto. I costi di chiusura o di insediamento sono diversi in ogni area, quindi dovrai davvero passare queste informazioni con il tuo agente immobiliare.
Dopo aver calcolato tutti i tuoi numeri, incluso il tuo profitto, farai un'offerta.
Per esempio, diciamo che gli investitori pagano $ 40.000 per le proprietà come il REO Foreclosure che hai guardato, e vuoi guadagnare $ 5.000 e i tuoi costi di chiusura saranno circa $ 500. Quando prendi tutto ciò in considerazione, il tuo prezzo di acquisto MAX sarebbe di $ 34,500. ($ 40.000 - $ 5000 profitto - $ 500 costo di chiusura = prezzo di acquisto MAX.)
Non iniziare lì però. Inizia un po 'più in basso perché se inizi alto, è difficile scendere, ma se inizi a scendere puoi gradualmente ottenere il tuo prezzo MAX se necessario.
Alcuni grossisti usano il metodo della formula e ciò significa che usano una formula per determinare il loro prezzo di acquisto MAX. Determinano il valore dopo riparazione di una casa (ciò che vale dopo che è stato riparato) si moltiplicano da qualsiasi punto tra il 65% e il 70% (dovrai modificarlo in base al tuo mercato) e poi sottrai i costi di riparazione e il tuo profitto e questo sarà uguale al tuo prezzo di acquisto Max.
Esempio: diciamo su quell'affare di $ 40.000 che la casa riparata avrà un valore di $ 100.000. E la casa ha bisogno di un lavoro di $ 45.000. Vuoi comunque raccogliere $ 5000. Questo è il modo in cui indovina quale sia il tuo prezzo di acquisto MAX utilizzando la formula: $ 100.000 x 70% = $ 70.000 - $ 45.000 (riparazioni) = $ 25.000 è il tuo prezzo di acquisto MAX. (Ho trovato usando la formula
Passo
Dato che hai determinato il prezzo dell'offerta, dovrai consegnare al tuo agente immobiliare un deposito in contanti. Questo per mostrare alla banca che sei serio riguardo alla tua offerta. Quindi, realisticamente, più metti giù, più sei serio sulla banca. Tuttavia, tieni presente che se esci dall'accordo per qualsiasi motivo non coperto dai termini del contratto, perderai questo denaro (quindi non vuoi che sia così alto). I pignoramenti di REO per mettere $ 500 a $ 1000 come soldi, ma se riesci a farla franca con $ 100 … vai!
Il tuo agente immobiliare prenderà il tuo assegno e molto probabilmente il broker lo depositerà in un conto di deposito a garanzia fino al regolamento / chiusura.
Passo
Se sei nuovo nell'investimento immobiliare puoi scegliere contingenti diversi nel tuo accordo sulla tua proprietà. Come un'ispezione di proprietà, l'ispezione della vernice a base di piombo, l'eventualità di un mutuo, l'ispezione del radon, ecc. Ecc.
Solo un avvertimento, più gli imprevisti si sceglie, meno attraente la tua offerta appare alla banca.
Generalmente non eletto alcuna eventualità e sono consapevole che il mio denaro serio è a rischio in questo scenario (perché non scelgo nemmeno un contingente ipotecario.) Quando lo fai, qual è l'offerta più bella si può fare quando si tratta di pignoramenti REO, la banca vorrà quello che viene chiamato prova di fondi. In realtà, vorranno una prova di fondi se eletti contingenze o meno, solo una fyi.
La prova dei fondi è proprio questo, la prova che hai i soldi per acquistare questa proprietà. Se hai una linea di credito, una carta di credito, così tanto in banca o un amico o un familiare che ha una di quelle cose con così tanti soldi nel loro account, puoi utilizzarlo come prova dei fondi. In caso contrario, è possibile ottenere una prova della lettera di fondo da quella che viene chiamata una società di finanziamento transazionale. (Basta google "finanziamento transazionale" per un elenco di luoghi con cui parlare.)
Quando la banca accetta la tua offerta un sacco di volte la banca avrà una società di titoli con la quale vorranno chiudere l'accordo (a volte ti daranno incentivi per consentire che ciò accada anche tu.) Puoi accettarlo ma inviare comunque tutti i tuoi documenti firmati alla TUA società per titoli e chiedi loro di fare una "chiusura di cortesia" e chiedi loro di informare anche la compagnia di titoli delle banche. In questo modo rimani in controllo dell'affare.
Passo
Ora che la banca e tu hai entrambi firmato il contratto, è tempo di trovare il tuo acquirente finale! Chiama tutti i cartelli "in affitto" che hai visto dove i proprietari hanno detto che sarebbero interessati a più immobili in affitto nella zona e dir loro che hai qualcosa sotto contratto e vuoi sapere se sono interessati ad acquistarlo.
Chiama anche tutti quelli che hai aggiunto alla tua lista di acquirenti!
Inoltre, prendi dei cartelli di plastica bianca ondulata con supporti metallici e scrivici sopra con il tuo spessa segnalino magico nero:
3 letto / 1 ba casa a buon mercato $ 40 in contanti / deve vendere! 555-5555
E mettine circa 20 di loro nella zona in cui si trova la casa. Il telefono squillerà. (Se non hai i soldi per comprare circa 20 di questi, stai per fare un sacco di chiamate a freddo e ricerca in pratica. Chiama i proprietari e chiama gli investitori che sai comprarsi una casa in cambio di contanti ultimi mesi …. ricorda quella lista che hai ricevuto dall'agente immobiliare?)
Il tuo obiettivo è quello di lavorare diligentemente per trovare il tuo acquirente finale in modo da poter chiudere i tuoi pignoramenti REO e puoi anche essere pagato!
Passo
Una volta trovato un acquirente finale, sottoscrivi un accordo di vendita con loro. In questo accordo di vendita sarai il "venditore" e sarà il "compratore". (So che non hai ancora chiuso con la banca, ma dal momento che hai un accordo di vendita eseguito sulla proprietà ora hai quello che viene chiamato un interesse equo nella proprietà e puoi pubblicizzarlo e venderlo come il "venditore".) Ricordati di inserire qui il giusto prezzo di vendita (il prezzo più alto!) Inoltre, dovrai anche ottenere un deposito di garanzia dal tuo acquirente. Dal momento che ora sei il venditore, vuoi che questo sia il più alto possibile. Quindi sai che questo acquirente è serio riguardo l'affare. Per sicurezza, chiedi loro di mettere l'assegno per i soldi più seri nel nome della tua società o del tuo nome. Lo terranno in un conto di deposito a garanzia fino al regolamento / chiusura. Assicurati di far sapere loro che la chiusura avverrà con la tua società di proprietà o il tuo avvocato (una volta che ti fidi di questo acquirente o sai cosa stai facendo, potresti decidere di chiudere la loro azienda o avvocato).
Passo
Ora inoltrerai questo documento di vendita al tuo avvocato e / o al titolo. Puoi far loro sapere che questo sarà l'accordo di chiusura simultanea su cui stai lavorando.
Se per qualche ragione, la società titolare del titolo afferma che non è possibile effettuare una chiusura simultanea, è possibile effettuare un doppio closing e utilizzare i finanziamenti transazionali che hai cercato circa pochi passaggi fa. Ti permettono di prendere in prestito i loro soldi per poche ore o pochi giorni per ottenere il tuo affare. Siate consapevoli di ciò che vi addebiteranno per i soldi, perché dovrete metterlo nei vostri costi di chiusura.
Mostra fino al pagamento e raccogli i tuoi $ 5,000 !!! Ora vai a trovarti più pignoramenti REO per il commercio all'ingrosso!