Sommario:
- Market Snapshot
- Quando dovrei comprare?
- Altre considerazioni sui soldi
- Segni del mercato di un acquirente
Tirare il grilletto su un acquisto a casa una volta era semplice come lo shopping per una casa conveniente, rastrellare insieme i soldi per l'acconto, assicurando il finanziamento a un tasso di interesse ragionevole e poi chiudendo.
Tuttavia, negli anni successivi al crollo finanziario degli Stati Uniti nel 2008, che derivava in parte da una bolla immobiliare causata da un irresponsabile prestito ipotecario, il mercato immobiliare subì enormi turbolenze. Quel maelstrom economico ha generato condizioni di mercato immobiliare senza precedenti che dettavano le scorte di alloggi, la convenienza economica e le condizioni di finanziamento, che influenzano tutti i tempi ottimali di un acquisto.
Nonostante l'imprevedibilità del mercato, i potenziali acquirenti possono evitare acquisizioni inopportune seguendo alcune misure di sicurezza.
Con prezzi bassi e tassi di interesse da record, l'accessibilità immobiliare nel 2012 è stata la più favorevole dal 1970.
Walter Molony, portavoce della National Association of Realtors (parafrasato)
Market Snapshot
Il mercato immobiliare statunitense è finalmente sfuggito alla crisi del 2008 fino al 2011. Le cifre delle vendite domestiche sono migliorate nel 2012 del 9,5% rispetto al 2011 e l'Associazione nazionale degli agenti immobiliari prevede ulteriori guadagni per il resto del 2013, per il 2014.
La cattiva notizia, se stai cercando di acquistare è che all'inizio del 2013 è un mercato di venditori in quattro regioni su cinque, ha detto Walter Molony, un ricercatore e portavoce del NAR. "Il motivo è che abbiamo avuto questo grande drawdown nell'inventario", ha detto.
Gli Stati Uniti hanno stabilito un record per l'inventario degli alloggi nel luglio 2007 con oltre 4 milioni di case sul mercato. Nel gennaio 2013, l'inventario è sceso a 1,74 milioni, un calo del 25% da gennaio 2012 e l'inventario più basso da dicembre 1999.
Il NAR prevede un aumento dell'inventario stagionale nella primavera del 2013, ha detto Molony, ma potrebbe essere insufficiente per prevenire frequenti offerte multiple o abbassare i prezzi delle case abbastanza rapidamente.
"I prezzi stanno mostrando l'aumento più forte dal novembre 2005", ha detto Molony. "Per questo motivo abbiamo aggiornato le nostre previsioni sui prezzi per quest'anno (2013). Riteniamo che il prezzo medio aumenterà a livello nazionale del 7% circa."
Il prezzo medio nel gennaio 2013 era di $ 173.600, il 12,3% in più rispetto all'anno precedente, l'undicesimo mese consecutivo di aumenti dei prezzi anno su anno. La proiezione di NAR per il prezzo medio per tutto il 2013 è di $ 189,400.
"Il lato negativo di una crescita dei prezzi più acuta rispetto al normale è che se si protraggono per un periodo prolungato di tempo, alla fine ci imbattiamo in problemi di accessibilità e si inizia a valutare la gente fuori dal mercato", ha detto Molony. "Non siamo ancora arrivati."
Con prezzi bassi e tassi di interesse da record, l'accessibilità domestica nel 2012 è stata la più favorevole dal 1970, ha detto. Dopo il crollo degli alloggi del 2008, i prezzi delle case hanno toccato il fondo, scendendo così in basso - le case vendevano meno dei costi di costruzione sostitutivi - che molti investitori sono saltati dentro, assorbendo la maggior parte dell'inventario.
Il fattore più forte che blocca il mercato è che "la comunità dei prestiti è stata avversa al rischio … concedendo mutui solo ai mutuatari più affidabili con punteggi di credito arbitrariamente elevati", ha detto Molony.
Ad esempio, a Chicago, gli "acquirenti in movimento", coloro che si spostano dalle loro prime case, incontrano ancora difficoltà perché i prestatori hanno requisiti più stringenti, ha dichiarato Zeke Morris, presidente della Chicago Association of Realtors.
"È stato frustrante per alcuni acquirenti ai più alti prezzi", ha detto Morris. "Viene chiesto loro molti più dettagli di quanti ne abbiano mai chiesto prima".
Per il miglior affare, Molony ha detto, gli acquirenti dovrebbero lavorare con agenti immobiliari, preferibilmente agenti del compratore.
Quando dovrei comprare?
La fiducia dei consumatori è un importante stimolo a fare un investimento considerevole come una casa, ha detto Molony. In cima alla lista di fiducia c'è la sicurezza del lavoro.
"Se non sei sicuro della stabilità del tuo lavoro, è una cosa importante", ha detto Molony. "Se hai un orizzonte temporale a breve termine - diciamo meno di qualche anno - starai meglio noleggiando perché con tutta probabilità … non recupererai i costi di transazione".
Il compratore tipico oggi ha intenzione di rimanere in una casa per 10 anni; il venditore tipico è in casa da nove anni. In passato, gli esperti del settore immobiliare ritenevano che le persone dovessero possedere la propria casa per 3-5 anni per ottenere un capitale sufficiente a rendere redditizio l'investimento. Anche se ci sono voluti più tempo per costruire equità dopo il crollo del mercato, "Probabilmente è vero ora o tornare a quello", ha detto Molony.
Il pianificatore finanziario certificato Cathy Pareto ha menzionato altri parametri di riferimento che la gente dovrebbe prendere in considerazione prima di acquistare una casa.
"Stai comprando una casa con il tuo coniuge o stai andando a metà con un fidanzato o una fidanzata?" ha detto Pareto. "Quanto è stabile questa relazione? L'altra parte sarebbe, come appare il mercato?"
I mezzi finanziari sono un altro standard. "Le persone commettono grandi errori acquistando troppa casa per quello che possono sostenere", ha detto Pareto. "Che aspetto ha il tuo flusso di cassa? La metà della tua paga è destinata a sostenere la tua nuova casa?" Beh, potrebbe essere un allungamento. Quali altre fonti di guadagno hai?"
Se un potenziale acquirente non ha fiducia in nessuno di questi problemi, Pareto e Molony raccomandano invece l'affitto.
Altre considerazioni sui soldi
Il crollo del mercato immobiliare e il crollo del settore bancario hanno reso gli istituti di credito ipotecati sul prestito di denaro, il che significa che i potenziali acquirenti di case hanno bisogno di un credito "decente" da approvare per il finanziamento - "probabilmente (un punteggio di credito) nei precedenti 720", ha detto Pareto. "Se hai meno di credito stellare, potresti essere, agli occhi della banca, una proposta rischiosa".
Se il tuo credito è qualcosa di inferiore all'eccellenza, potresti farti male con un cattivo prestito.
"Potrebbe non essere in grado di qualificarsi per i bassi tassi di interesse che sono disponibili per la maggior parte delle persone ora, e non si vuole pagare di più di quanto si deve o dovrebbe per il costo di prendere in prestito quei soldi", ha detto Pareto.
I compratori di casa per la prima volta dovrebbero conoscere il loro punteggio di credito; se è basso dovrebbero correggerlo. Pagare le bollette in tempo, non assumere nuovi debiti a rata e non richiedere una nuova carta di credito o annullare una vecchia, ha consigliato Molony.
Gli acquirenti hanno bisogno di fondi sufficienti per coprire un acconto del 20% circa del prezzo di acquisto o le banche potrebbero "non guardarti nemmeno", ha detto Pareto.
L'acconto mediano per il primo acquisto di mutui per la casa tramite un prestito federale per l'amministrazione degli alloggi è solo il 4% del prezzo di acquisto, ha osservato Molony. Molti compratori per la prima volta guarderanno alle loro famiglie aiuto per l'acconto.
"Francamente, la Banca nazionale di mamma e papà è un mezzo molto tradizionale che i proprietari di case usano per fare il loro acquisto", ha detto. Riferendosi a un sondaggio annuale NAR di acquirenti e venditori di case, Molony ha detto: "Quando chiediamo ai compratori di casa per la prima volta, 'Che cosa hai usato per il tuo acconto?' Il 76% dice risparmi: il ventiquattro percento - un dono di un parente o di un amico, e normalmente è un dono dei loro genitori ".
Gli acquirenti hanno anche bisogno di contanti per i costi di chiusura, che variano geograficamente e per transazione, ha detto Molony. Aspettatevi costi di chiusura del 5 per cento del valore della casa.
Complessivamente, un potenziale acquirente dovrebbe calcolare dedicare il 25% del suo reddito lordo al capitale e agli interessi dei mutui. "Questo ti permetterà di essere confortevole", ha detto Molony.
Segni del mercato di un acquirente
Il portavoce della National Association of Realtors Walter Molony ha elencato questi segni come una misura di quando il ciclo immobiliare si gira verso il mercato di un acquirente:
L'inventario degli alloggi e l'offerta mensile, o il time-on market, sono stabili o in lieve aumento; i venditori potrebbero essere più motivati a negoziare i termini. Una fornitura di sei mesi è approssimativamente bilanciata tra acquirenti e venditori, ma un rapido aumento delle scorte o del time-on sul mercato al di fuori delle norme stagionali potrebbe essere un segno del mercato di un acquirente.
I prezzi delle case sono stagnanti o aumentano meno di un punto percentuale al di sopra dell'inflazione. I prezzi bruscamente in calo aumentano la convenienza, ma potrebbero essere una bandiera rossa di condizioni abitative e economiche locali inadeguate. Il normale guadagno di prezzo a lungo termine in un mercato bilanciato è da 1 a 2 punti percentuali al di sopra dell'inflazione misurata dall'indice dei prezzi al consumo.
La relazione tra i tassi di interesse ipotecari, i prezzi delle abitazioni e il reddito consente di spendere meno del 25% del reddito lordo per capitale e interessi ipotecari.
La creazione di posti di lavoro nel mercato locale fornisce fiducia e mezzi ai compratori di case. Un'economia povera rende più facile l'acquisto, ma la perdita di posti di lavoro e di popolazione sostenuta significa che potrebbe richiedere molto più tempo del normale per vendere con profitto. Con la normale crescita dei prezzi, la maggior parte dei compratori costruisce abbastanza equity in tre o cinque anni per fare uno scambio.