Qual è il premio di assicurazione ipotecaria?

La Federal Housing Administration non genera prestiti o li acquista come Fannie Mae e Freddie Mac. Invece, la FHA assicura i mutui, il che significa che la FHA ripaga le perdite della banca nel caso in cui il prestito vada in default - proprio come un assicuratore di auto paga la tua richiesta in caso di collisione. Certo, i soldi devono venire da qualche parte. Per finanziare le sue potenziali perdite, la FHA chiede ai mutuatari di pagare due tipi di premi assicurativi ipotecari: MIP upfront accantonato nel prestito al prezzo mensile di chiusura e mensile pagato insieme al pagamento mensile del mutuo.

MIP è un'assicurazione ipotecaria specifica per i crediti assicurati FHA. Credit: doockie / iStock / Getty Images

Assicurazione contro il default del mutuatario

A differenza dei mutui convenzionali, i prestiti assicurati FHA richiedono un acconto di appena il 3,5 percento da chiudere. Ciò rende i prestiti FHA una proposta rischiosa. Se i prezzi delle case diminuiscono anche leggermente, i proventi della vendita potrebbero non essere sufficienti a coprire i costi del prestito se la banca deve precludere. Per coprire le sue perdite, la FHA raccoglie i prezzi minimi all'importazione da ogni mutuatario e li paga in un paniere di denaro noto come il mutuo di assicurazione mutuo. La FHA utilizza il fondo MMI per pagare le perdite del mutuante se si imposta di default sul prestito. Senza questo denaro, la FHA non sarebbe in grado di assicurare prestiti con pagamenti così bassi.

Tutti pagano

Il MIP è obbligatorio su tutti i prestiti FHA indipendentemente dall'ammontare che il mutuatario abbassa. Tuttavia, i mutuatari con acconti maggiori pagano il prezzo minimo all'importazione per un periodo di tempo più breve. Quindi, se si mette giù meno del 10 percento, come fa la maggior parte dei mutuatari FHA, è necessario pagare il prezzo minimo per l'intera durata del prestito. Se si abbassa il 10% o più, si paga il MIP per 11 anni o fino alla fine del periodo di prestito, a seconda di quale evento si verifica per primo.

MIP anticipato a pagamento alla chiusura

Tutti i mutuatari FHA pagano MIP anticipato, o UFMIP, alla chiusura. Il tasso è pari all'1,75% dell'importo del prestito indipendentemente dalla durata del prestito o dalla dimensione dell'acconto. Quindi, se prendi in prestito $ 200.000, il tuo MIP anticipato sarebbe $ 3.500 indipendentemente dal fatto che tu abbia un prestito di 15 o di 30 anni. L'FHA aggiunge automaticamente il pagamento al saldo del prestito alla chiusura - non è necessario pagare in contanti. UFMIP è una tassa una tantum. Una volta pagato, non ti verrà richiesto di nuovo questo denaro.

MIP annuale a pagamento mensile

Il MIP annuale è più complicato in quanto le tariffe variano in base al termine del mutuo e alle dimensioni del pagamento. Inoltre, la FHA modifica i tassi MIP annuali con frequenza relativa, quindi un prestito originato nel 2010 avrà tassi diversi rispetto a un prestito del 2015. Al momento della pubblicazione, un prestito di 30 anni con un acconto minimo del 3,5% ha un costo MIP annuale pari allo 0,85% dell'importo del prestito. I mutuatari con mutui a 15 anni hanno tassi compresi tra lo 0,45 e lo 0,95 per cento. Nonostante sia chiamato MIP annuale, in realtà paghi il premio in 12 rate uguali incluse nel pagamento mensile del mutuo.

Annullare la MIP sui prestiti precedenti

Se il prestito viene chiuso prima del 3 giugno 2013, l'FHA annulla automaticamente il prezzo minimo all'importazione quando il rapporto prestito / valore, o LTV, raggiunge il 78%. Il tuo LTV è l'importo che ti è rimasto da pagare sul tuo prestito diviso per l'ultima valutazione nota della FHA della tua casa - questo di solito è il prezzo di acquisto. Quindi, se hai preso in prestito $ 200.000 per acquistare una casa da $ 210.000, il tuo LTV è del 95%. Quando paghi il prestito a $ 163.000, il tuo LTV scende al di sotto del 78% e il MIP diminuisce. Per alcuni prestiti di 30 anni, è necessario pagare il MIP per almeno 60 mesi prima che la FHA annulli il pagamento. Per i prestiti chiusi dopo il 3 giugno 2013, non è possibile annullare il prezzo minimo all'importazione, tranne il pagamento completo del saldo del prestito.