Sommario:
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La preclusione è il processo legale mediante il quale un prestatore di ipoteca esercita il suo diritto di prendere possesso di una proprietà dopo un default del mutuatario. Di conseguenza, il proprietario della casa perde il suo interesse per la casa e il suo punteggio di credito è danneggiato dai pagamenti mancati segnalati dal prestatore, nonché l'azione di preclusione stessa.
I prestatori di mutui ipotecari richiedono un periodo di attesa per gravi inconvenienti di credito quali pignoramento, vendite allo scoperto e fallimenti, in quanto questi riflettono direttamente sulla capacità del mutuatario di rimborsare il debito. Durante questo periodo di attesa, il mutuatario deve ristabilire un buon credito e riprendersi dalle proprie difficoltà finanziarie prima di ottenere un nuovo mutuo con o senza un cosigner.
Le basi
Funzione Cosigner
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Un cofondatore aiuta un debitore indebitabile a qualificarsi per il credito a causa del suo forte profilo finanziario e creditizio. A differenza di un co-mutuatario che ottiene anche un interesse per la proprietà immobiliare aiutando il mutuatario primario a qualificarsi, un cofirmatario su un mutuo garantisce, o si assume la responsabilità per, effettuare pagamenti sul prestito in caso di insolvenza del mutuatario. I pignoratori non acquisiscono necessariamente un interesse di proprietà nella proprietà. In genere, i sottoscrittori contribuiscono ad ottenere debiti minori come i prestiti auto, le carte di credito e i leasing locativi. Quando viene utilizzato per i mutui, un genitore o un parente stretto può cosign per un mutuatario con credito minimo, ma non qualcuno con cattivo credito. Il mutuatario deve poter beneficiare del prestito per i propri meriti dopo una preclusione.
Periodo di attesa convenzionale
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I mutuatari devono attendere il pieno periodo di attesa prima di poter ottenere un nuovo mutuo. Avere un cofirmatario non influisce sul periodo di attesa. La maggior parte dei mutui sono prestiti convenzionali di proprietà di Fannie Mae o Freddie Mac. Questi richiedono da tre a sette anni dopo un pignoramento o un atto-in-luogo di preclusione, che riacquista la proprietà al creditore. Periodi di attesa di tre anni si applicano ai mutuatari che possono provare circostanze attenuanti causate dall'inadempimento, mentre un periodo di attesa da cinque a sette anni dipende dal programma di mutuo ipotecario.
Prestiti governativi
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I mutui assicurati dalla Federal Housing Administration, o prestiti FHA, e quelli garantiti dal Department of Veterans Affairs hanno requisiti di attesa meno stringenti dopo la preclusione. Come i prestiti convenzionali, i mutuatari devono soddisfare gli standard di ammissibilità FHA e VA per i loro meriti. Un cofirmatario può fungere da fattore di compensazione che rafforza il file di prestito del mutuatario, ma non può agire in sostituzione dei requisiti di attesa di base. La FHA richiede un periodo di attesa di tre anni che può essere revocato in presenza di una circostanza attenuante documentata. I prestiti VA richiedono due anni.