Sommario:
Mettere un valore su un acquisto di proprietà commerciale è la chiave per fare profitti futuri ed evitare potenziali perdite. Gli investitori hanno bisogno di un modo semplice ma accurato per determinare sia il prezzo corrente che il potenziale di guadagno futuro dell'acquisto di proprietà commerciale desiderato. Ci sono tre metodi che, se usati insieme, daranno una cifra affidabile da offrire sia come vendita che come prezzo d'acquisto.
Passo
Confronta i recenti prezzi di vendita di edifici di dimensioni simili nella stessa area. Questo è l'approccio di confronto diretto. In passato, le vendite di confronto erano l'unico dominio dei periti. Oggi, questa informazione è facile da trovare grazie alla recente popolarità dei siti web di comparazione delle proprietà Internet (vedi Risorse). Le informazioni su questi siti Web sono raccolte da una serie di fonti, tra cui i registri pubblici della contea e gli elenchi delle vendite passate. Queste cifre dovrebbero essere considerate come stime. I valori delle proprietà possono cambiare a causa di ristrutturazioni, condizioni di vicinato e il tempo necessario per aggiornare i record pubblici.
Passo
Utilizza il metodo Approccio ai costi per dare sia all'acquirente che al venditore un'idea del valore di una proprietà in base al costo di sostituzione di eventuali miglioramenti del terreno. Tali miglioramenti includono edifici, giardini e parcheggi. Utilizzare questo metodo solo in combinazione con altri metodi di valutazione. Acquirenti e venditori che utilizzano solo questo metodo dovranno affrontare potenziali inesattezze in base alle condizioni degli edifici e del terreno circostante.
Passo
Usa il moltiplicatore dell'affitto lordo. È uno strumento più preciso e utile per determinare i valori delle proprietà commerciali. Le informazioni necessarie per eseguire questo calcolo includono il reddito lordo annuo locativo moltiplicato per il numero di anni che l'acquirente ritiene che occorrerà pagare per l'acquisto. In termini matematici, la formula è la seguente: Valore = Reddito locativo lordo x Moltiplicatore locativo lordo. Ad esempio, una proprietà che genera ogni anno $ 100.000 di reddito da locazione lordo, moltiplicata per un periodo di detenzione di 10 anni, collocherebbe il valore della proprietà a $ 1 milione. L'utilizzo di questo metodo non è particolarmente utile per gli appartamenti e / o gli uffici vacanti a causa del tempo necessario per trovare nuovi affittuari. Gli investitori dovrebbero costruire almeno un fattore di vacanza del 5% nei loro calcoli.
Passo
Includi il metodo Cap Rate per determinare il valore. Espresso in percentuale, questo metodo è calcolato prendendo il reddito operativo netto e dividendolo nel prezzo della proprietà. Il reddito operativo netto (NOI) è il reddito totale meno le vacanze e le spese. Ad esempio, se il NOI di una proprietà è pari a $ 50.000 all'anno e i tassi di protezione comparabili sono del 5%, la proprietà può essere valutata a $ 1 milione.