Sommario:
Una volta che una casa è preclusa, viene venduta all'asta al miglior offerente. Dopo l'asta di preclusione, il destino della proprietà cade al suo nuovo proprietario. Se un'offerta all'asta non viene offerta all'asta, la banca conserva la proprietà come "proprietà immobiliare di proprietà" e conserva tutti i diritti su di essa.
Alto offerente
Se un offerente idoneo si fa avanti all'asta di preclusione e offre un importo accettabile al prestatore che preclude la proprietà, la proprietà sarà venduta a lui in attesa di chiusura. Chiusura di una proprietà acquistata in un'asta di preclusione richiede circa 30 a 45 giorni dalla data di vendita. I diritti sulla proprietà non vengono trasferiti al nuovo proprietario fino a quando la chiusura non è completa e tutte le parti si disconnettono dai documenti di chiusura.
Nessun alto offerente
Se un offerente idoneo non si presenta all'asta di preclusione, la banca diventa il nuovo proprietario, mantenendo tutti i diritti di proprietà e la responsabilità per la cura e la manutenzione della proprietà. La banca può scegliere di affittare la proprietà tramite una società di gestione immobiliare o tentare di rivenderla al fine di recuperare parte delle perdite verificatesi con la chiusura. Nella maggior parte degli scenari di preclusione, quest'ultimo ha luogo.
Eviction del proprietario
Dopo un'asta di preclusione, alcuni proprietari di case si rifiutano di lasciare la proprietà. Secondo la legge, il proprietario della casa non deve tecnicamente liberarsi alla data dell'asta di preclusione. Se un alto offerente viene presentato all'asta e il proprietario di casa rifiuta di lasciare i locali, il nuovo proprietario può avviare un procedimento di sfratto il giorno della chiusura. Tuttavia, possono essere necessarie diverse settimane per completare lo sfratto. Se la banca preclude e trattiene la proprietà come un REO, può eseguire le procedure di sfratto molto più rapidamente.
Alla fine, il proprietario del pignoramento viene rimosso dalla proprietà, insieme a tutti i beni personali, che vengono trasferiti in magazzino o collocati sul marciapiede di fronte alla casa da un dipartimento dello sceriffo locale.
Prestiti garantiti dal governo
Nei pignoramenti FHA o VA, mentre la banca che ha originato il prestito ha diritti di proprietà sulla proprietà, tale entità governativa è responsabile della vendita in uno scenario REO. In questi scenari, possono essere offerti incentivi speciali agli acquirenti che utilizzano lo stesso tipo di finanziamento o che utilizzano un prestito dalla banca che possiede la proprietà.
Ad esempio, in alcune proprietà FHA, ai proprietari di case che utilizzano finanziamenti FHA può essere offerto un acconto di $ 100. Sulle proprietà VA, ai veterani ammissibili potrebbe essere offerta un'assistenza ai costi di chiusura. In un altro esempio, se il nuovo acquirente utilizza il titolare del mutuo originario come suo creditore, potrebbe ricevere sconti sulle commissioni di segnalazione del credito o sulla valutazione della proprietà.
carenza
Dopo che la proprietà è venduta all'asta o come un REO, un giudizio di carenza può essere inserito nel sistema giudiziario contro il proprietario della casa pignorata. Un giudizio di carenza è calcolato prendendo il saldo del mutuo e sottraendo da quello il prezzo di vendita della proprietà.
Ad esempio, se un proprietario di abitazione doveva $ 250.000 su una proprietà che ha venduto per $ 225.000 il creditore che possiede la proprietà potrebbe perseguire tutte le attività di raccolta sotto la legge o all'interno del sistema giudiziario per la differenza di $ 25.000.