Sommario:
Un contratto di terra è un contratto di compravendita immobiliare in cui il venditore finanzia la vendita senza assistenza di terzi. Sebbene i contratti di terra siano legali in ogni stato, le preoccupazioni riguardo all'equità sorgono quando il venditore si trova in una posizione dominante di contrattazione poiché l'acquirente non può ottenere finanziamenti da terzi. La legge sui contratti di proprietà in Pennsylvania chiarisce le responsabilità dell'acquirente e dei venditori e i dettagli dei rimedi disponibili.
Le basi
In base a un contratto di terra, l'acquirente accetta di pagare le rate e il venditore accetta di cedere il possesso della proprietà all'acquirente. Sebbene un contratto di terra sia simile a un contratto di locazione immobiliare, l'acquirente di solito si assume più responsabilità di un inquilino - di solito deve riparare la proprietà a proprie spese, ad esempio, e può essere responsabile dell'assicurazione del proprietario della casa e le tasse di proprietà pure. Il venditore non trasferisce il titolo all'acquirente finché non viene pagato il prezzo di acquisto completo.
Doveri del venditore
Il venditore deve mantenere la proprietà sulla proprietà negoziabile durante l'intero periodo del contratto di terra. Il titolo può diventare non commerciabile se esiste una controversia legale credibile sul fatto che il venditore sia proprietario della proprietà, ad esempio, o se una delinquenza comporti un privilegio sulla proprietà. L'acquirente può anche richiedere che il venditore fornisca una dichiarazione scritta delle rate già pagate e l'importo rimanente da pagare. Il venditore deve fornire all'acquirente tutte le ricevute fiscali e assicurative e deve fornire le fatture e le ricevute di riparazione se l'acquirente è responsabile della riparazione della proprietà.
Predefinito
Un acquirente può eseguire l'impostazione predefinita in due modi principali, non riuscendo a effettuare pagamenti in tempo e non effettuando le riparazioni necessarie. Il venditore deve inviare un avviso scritto tramite posta raccomandata o certificata all'indirizzo ultimo dell'acquirente, chiedendo che l'acquirente risolva il difetto e gli conceda un periodo di grazia durante il quale farlo. Se il valore predefinito deriva dal mancato pagamento, il periodo di tolleranza deve essere di almeno 30 giorni. Se risulta dalla mancata riparazione, deve essere di almeno 60 giorni.
Rimedi
Se il compratore non cura il suo inadempimento entro la fine del periodo di grazia, il venditore può cercare rimedi contrattuali nei confronti dell'acquirente. Questi sono limitati alla differenza tra il prezzo di mercato della proprietà e il prezzo del contratto al momento del default e tutte le rate che sono scadute nel momento in cui la causa si conclude. Il venditore può anche chiedere il rimborso per il costo delle riparazioni effettuate dal venditore che erano a carico dell'acquirente. Il venditore può ri-prendere possesso della proprietà, ma se lo fa, potrebbe non recuperare l'importo delle eventuali rate dovute dopo che l'acquirente è stato espulso.