Sommario:
L'inadempienza su un pagamento di un contratto di terra può avere conseguenze estremamente gravi. Sebbene i tribunali abbiano recentemente iniziato a fornire più protezioni per gli acquirenti, non è insolito che un pagamento mancato porti a un acquirente alla confisca, o addirittura alla preclusione se il ritardo è un problema cronico. Leggi il tuo contratto, aggiungi i tuoi pagamenti e contatta il venditore; potresti avere più influenza di quanto pensi.
decadenza
La maggior parte degli acquirenti che in caso di insolvenza su un contratto di terra troveranno la proprietà messa in confisca, che sostanzialmente consente al compratore, anche chiamato il venditore, di portare i suoi pagamenti correnti. Se il venditore è in grado di pagare tutto ciò che è dovuto, compresi interessi e penali, il contratto di terra continuerà ad essere in vigore e l'investimento del venditore sarà protetto.
I problemi sorgono quando un venditore è costantemente in ritardo sui pagamenti; in questo caso, un venditore (il venditore) può considerare la preclusione.
preclusione
La preclusione è una soluzione permanente al problema dei ritardi di pagamento. In preclusione, l'intero importo dovuto sul saldo è portato a scadenza e pagabile all'istante. Se il venditore non è in grado di rifinanziare il prestito - o di pagare il venditore per intero, in contanti - viene emesso un giudizio nei confronti del venditore, viene espulso e la proprietà viene venduta per pagare il saldo dovuto.
A seconda dello stato in cui si trova la proprietà, il venditore può scegliere di riacquistare la proprietà presso l'asta di preclusione; spesso, sono l'unico regalo dell'acquirente.
Considerazioni sull'equità
Se hai accumulato una quantità significativa di equità in casa, potresti essere in grado di evitare la preclusione. Alcuni stati rifiutano le azioni di preclusione quando il distributore ha pagato il 20 percento al 25 percento del valore della casa. Sebbene negli anni passati fosse comune per i tribunali autorizzare i pignoramenti su persone che hanno pagato in una casa per 15 o anche 20 anni, non è più così. Se hai stabilito una solida cronologia dei pagamenti, hai occupato la casa per un lungo periodo e solo di recente hai avuto momenti difficili, potresti trovarti su un piano più solido di quanto pensi.
alternative
Non appena pensi che ci possa essere un problema, contatta immediatamente il venditore - non aspettare fino a quando non sei in ritardo. Potresti essere in grado di elaborare un accordo di pagamento temporaneo più flessibile. Inoltre, anche con una piccola quantità di capitale, potresti essere in grado di rifinanziare un prestito finanziato dalla Federal Housing Administration; il nuovo programma "Fare casa accessibile" consente il rifinanziamento di contratti finanziati dal venditore come i contratti immobiliari.
Potresti anche considerare di vendere il tuo interesse nel contratto; tuttavia, assicurarsi di leggere prima il contratto di vendita per scoprire che è permesso. In alternativa, il venditore può consentire la vendita se si rende conto che non sarà in grado di pagare.