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Se non riesci più a soddisfare i tuoi obblighi ipotecari e stai affrontando la preclusione, un'opzione potrebbe essere quella che è nota come atto legale. Completare un atto in sostituzione della preclusione significa dare al creditore i diritti sulla proprietà in cambio della liberazione dal prestito.
Eleggibilità
Per fare domanda per un atto, devi prima stabilire se sei idoneo. Non è possibile presentare domanda se si ha un altro credito garantito contro la proprietà, come una seconda ipoteca o una linea di credito, o se si ha qualche delinquenza fiscale. Inoltre, se il tuo prestito è cartolarizzato in base a un contratto di servizio di pooling (PSA), le regole che regolano il PSA possono impedire un atto in luogo. Si dovrebbe verificare con il proprio prestatore sui suoi requisiti specifici.
Mercato
Posizionare la propria casa sul mercato è il prossimo passo. Molti istituti di credito richiedono che tu tenti di vendere la tua casa per almeno tre mesi prima che considerino un atto in luogo. Il creditore preferirebbe che tu completasse il processo di vendita della tua casa, alleviando così il prestatore di quella responsabilità che richiede tempo. Se la casa non vende nel tempo specificato, è possibile procedere a un atto in luogo.
lavoro d'ufficio
L'applicazione è la parte successiva del processo. Devi dimostrare al tuo istituto di credito che non sei in grado di pagare il tuo mutuo. Se hai avuto un'improvvisa crisi finanziaria che spiega la tua situazione, come la disoccupazione o una grave malattia, questo potrebbe rendere l'atto più accettabile per il tuo prestatore. Dovresti scrivere una lettera di disagio per delineare questa circostanza. Il tuo prestatore ordinerà una valutazione della tua casa. Una volta che la domanda è stata elaborata, è necessario firmare un documento che trasferisce il titolo alla proprietà al creditore e questo documento deve essere autenticato e inserito nel registro pubblico. Dal momento in cui si applica con il lavoro di ufficio completato, di solito ci vogliono circa 90 giorni per completare un atto in luogo.
Rilascio di responsabilità
È importante che tu riceva documenti firmati dal tuo istituto di credito che ti esonera da qualsiasi responsabilità per un deficit di prestito. Cioè, se il tuo istituto di credito non è in grado di vendere la proprietà per l'intero importo del prestito, non sei lasciato a causa della differenza. È anche importante essere a conoscenza di eventuali conseguenze fiscali di tale remissione del debito. Se questa è la tua residenza principale, non devi alcuna imposta sull'importo perdonato. Tuttavia, se si tratta di una seconda casa o di una proprietà in affitto, la deficienza può essere trattata come reddito dall'IRS, e potresti ricevere una grossa fattura fiscale.