Le perdite fiscali sulla vendita di una seconda casa

Vendere la tua seconda casa nel bel mezzo del mercato immobiliare di un acquirente potrebbe farti vendere la casa in perdita. E per peggiorare le cose, l'IRS ti consente di detrarre la perdita solo se utilizzi la tua seconda casa come affitto o per altri scopi di investimento. Ma indipendentemente dal fatto che tu possieda la seconda casa come investimento o per uso personale, puoi sempre compensare gli altri guadagni in conto capitale con la perdita.

Calcolo della perdita fiscale

Dovresti sempre calcolare la perdita di capitale risultante sulla vendita della tua seconda casa e segnalarla nella tua Pianificazione D, che richiede che tu determini inizialmente quale sia la base imponibile nella seconda casa. La base imponibile è pari ai costi di acquisto o di costruzione, alla maggior parte dei costi di chiusura e alle spese sostenute per il miglioramento permanente della casa prima della vendita. Se vendi la casa per meno della base imponibile, calcola la tua perdita come base meno i proventi della vendita.

Considerazioni sull'ammortamento degli investimenti

Se la tua seconda casa è un investimento, ad esempio una proprietà in affitto, devi ridurre la base imponibile per l'importo cumulativo delle deduzioni di ammortamento che rivendichi in casa fino alla data della sua vendita. Ad esempio, se acquisti una casa in affitto nel 2009 per $ 200.000 e richiedi due anni di detrazioni per deprezzamento per un totale di $ 14.242 fino alla data di vendita nel 2011, devi ridurre la base imponibile a $ 185.758 allo scopo di calcolare la tua perdita sulla seconda casa.

Ridurre gli utili di capitale

Quando si prepara la dichiarazione dei redditi dopo la chiusura dell'anno fiscale, l'IRS richiede di segnalare tutte le transazioni di capitale su una Tabella D, indipendentemente dal fatto che il risultato sia un guadagno o una perdita. Poiché si calcolano le transazioni in conto capitale separatamente dalle altre fonti di reddito, è possibile effettuare il netto di tutte le transazioni insieme per ottenere infine un guadagno o una perdita netta per l'anno. Pertanto, la perdita fiscale sulla tua seconda casa riduce le plusvalenze da te segnalate da altre vendite di attività, indipendentemente dal fatto che il guadagno si riferisca alla vendita di una casa diversa, azioni, obbligazioni o anche la tua collezione di francobolli.

Detrazioni sulle perdite annuali

L'IRS offre un ulteriore beneficio fiscale per alcune delle tue minusvalenze sotto forma di una detrazione annuale di $ 3000 dal tuo altro reddito imponibile non di capitale. Tuttavia, questa detrazione è disponibile solo per le perdite sulla proprietà di investimento. Pertanto, se la tua seconda casa è di proprietà personale, una detrazione non è disponibile per la perdita che rimane dopo aver eliminato i guadagni in conto capitale con essa. Ma se si utilizza la seconda casa per scopi di investimento, è possibile richiedere la detrazione. Sebbene sia possibile anticipare perdite di capitale in eccesso per ridurre i futuri guadagni in conto capitale, solo le perdite di investimento portate avanti possono beneficiare di future deduzioni di $ 3000.