I termini medi del contratto di terra in Michigan

I contratti di rata terra, noti anche come contratto di compravendita, sono una varietà di finanziamento del proprietario immobiliare che consente a un acquirente e un venditore di saltare il processo di approvazione bancaria e di lavorare direttamente tra loro. I contratti di terra sono un modo comune di acquistare e vendere proprietà nello stato del Michigan e, sebbene ogni contratto di terra possa variare a causa della natura flessibile dell'affare, ci sono aspetti in comune che ogni parte dovrebbe aspettarsi.

Gli acquirenti ei venditori di contratti immobiliari sono chiamati rispettivamente vende e venditori.

Termini di base

Il tipico contratto di terra, in Michigan e altrove, richiede che il venditore tenga l'atto a proprio nome come garanzia mentre finanzia temporaneamente l'acquisto per il venditore. Il venditore di solito desidera un prestito di 30 anni, con un pagamento in mongolfiera previsto dopo cinque o dieci anni. Sono d'accordo su un prezzo, tasso di interesse e acconto, che è in media piccolo e varia dall'1 al 10 percento. Il venditore accetta inoltre di mantenere la proprietà ed eseguire le riparazioni necessarie, oltre a pagare le tasse di proprietà e l'assicurazione. Le offerte sono registrate con il registratore di contea di atti.

Pagamenti e tasse

Le condizioni medie del contratto di terra del Michigan richiedono un ammortamento di 30 anni che richiede al venditore di pagare l'intero saldo dovuto al termine del periodo di finanziamento del venditore. Questo è solitamente ottenuto tramite il rifinanziamento del distributore. I pagamenti che il venditore fa durante il termine accumulano una quota equa per lei; tale equity è utilizzata per rifinanziare un prestito bancario e il venditore è pagato per intero. Quando ciò accade, il venditore trasferisce il titolo al venditore.

Quando le cose vanno male: decadenza

Se il venditore è inadempiente, il Michigan consente al venditore i diritti di decadenza, a condizione che la clausola sia scritta nel contratto di vendita. La decadenza consente al venditore di restituire semplicemente la proprietà al venditore se non paga i pagamenti e non riesce a recuperarli. Il venditore ha 90 o 180 giorni per sanare il default, a seconda della quantità di denaro che ha pagato nel contratto. Se non è in grado di curare l'inadempimento, la proprietà viene restituita al venditore e il venditore mantiene i pagamenti effettuati come danni liquidati.

Quando le cose vanno male: preclusione

Il Michigan fornisce inoltre ai venditori il diritto di precludere il procedimento giudiziario se il contratto di vendita contiene una clausola di potere di vendita. Ciò significa che il venditore non deve passare attraverso il sistema giudiziario per reclamare la casa. Il venditore potrebbe anche precludere giudizialmente ai sensi della legge del Michigan, ma è più lento e più costoso. La grande differenza tra la confisca e la preclusione è che nella perdita, il venditore può diventare attuale semplicemente pagando l'equilibrio scaduto (e può quindi rimanere nella proprietà, a condizione che rimanga attuale). La preclusione accelera il saldo dovuto; inoltre, può obbligare il venditore a rispondere di eventuali mancanze non soddisfatte dalla vendita della proprietà.

Default fornitore

Il Michigan fornisce anche protezioni per i venditori nel caso in cui il venditore non sia in grado di fornire un titolo chiaro sulla soddisfazione del contratto (nel senso che il venditore paga per intero il venditore). Il venditore può assicurare un ordine del tribunale che indirizza il venditore a consegnare l'atto. Il venditore può anche annullare il contratto di terra e richiedere il rimborso di tutti i soldi versati nella proprietà. Infine, il venditore può richiedere ulteriori danni monetari.