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Un mutuo consente a qualcuno di finanziare il suo acquisto a casa con fondi presi in prestito da una banca o da un altro prestatore. Dopo che i documenti sono stati firmati, i pagamenti mensili scadono, con un tasso di interesse fisso o variabile addebitato sul capitale rimanente. Se il mutuatario trova pagamenti sempre più difficili da realizzare, potrebbe essere in grado di modificare i termini del prestito con il creditore. Un metodo per farlo è attraverso un accordo di bilancio differito.
Modifica del prestito
Un mutuatario in difficoltà finanziarie è una cattiva notizia per il creditore ipotecario. Le banche e le società di servizi ipotecari vogliono evitare il preclusione processo, che richiede tempo e di solito si traduce in una parte del prestito originale che viene ammortizzato come perdita. Per evitare il default e la preclusione, un prestatore può offrire un modifica del prestito che riduce i pagamenti mensili riducendo gli interessi, estendendo la durata del prestito o differendo il pagamento di una parte del capitale.
Linee guida sull'idoneità
La modifica del prestito non è la stessa del rifinanziamento, in cui il mutuatario stipula un nuovo prestito. Modifica significa fondamentalmente una riduzione del pagamento mensile a un importo gestibile per il mutuatario. Ogni creditore ha una serie di linee guida per decidere l'ammissibilità del mutuatario. Nella maggior parte dei casi, la casa potrebbe non essere in preclusione, e il mutuatario deve affrontare alcune difficoltà finanziarie, come la disoccupazione o le spese mediche.
Il programma di modifica economica a domicilio del governo federale stabilisce linee guida più specifiche: la casa deve essere occupata dal proprietario; il mutuo deve essere chiuso prima del 2009; il mutuatario deve avere un reddito sufficiente per gestire un pagamento modificato; e il saldo dovuto, per un'unità monofamiliare, non può essere superiore a $ 729,750.
Calcolo dei pagamenti
Una volta che il mutuatario si qualifica, l'approccio abituale è calcolare il suo reddito lordo mensile e quindi applicare una percentuale ragionevole di tale reddito al pagamento del mutuo. Ad esempio, una modifica del prestito impostata al 35 percento richiederebbe un pagamento di $ 700 se il mutuatario guadagnasse $ 2.000 al mese. Una modifica del bilancio posticipato continuerebbe a prendere in toto i pagamenti degli interessi, fissando una parte del capitale a parte fino alla scadenza della modifica o alla scadenza del prestito, quando il saldo differito - senza interessi - sarebbe dovuto in un pagamento del pallone. Questo mutuatario deve anche effettuare il pagamento del saldo differito se il prestito è rifinanziato o la casa viene venduta.
Altri metodi di modifica
È anche nota una modifica del prestito utilizzando il principio differito sopportazione. È più comune di perdono, in cui un istituto di credito riduce semplicemente il saldo principale senza alcuna aspettativa di rimborso. Secondo le linee guida del Programma di modifica a prezzi accessibili, i finanziatori partecipanti, sostenuti dai fondi del Tesoro degli Stati Uniti, devono fissare un obiettivo del 31% del reddito mensile lordo per i mutuatari in difficoltà qualificati e seguire una serie di passaggi per raggiungere quel numero. Il primo passo è una riduzione dell'interesse fino a un floor del 2%; il secondo sta estendendo la durata del prestito fino a 40 anni. Se il pagamento mensile rimane ancora al di sopra del livello del 31%, il prestatore può quindi rinviare il capitale o perdonare una parte del prestito.