Sommario:
La proprietà commerciale rappresenta un investimento di capitale significativo. Perché è estremamente facile per il valore di un pezzo di immobili commerciali raggiungere i milioni, se non centinaia di milioni, di dollari, individui ed entità che considerano una vendita di un immobile commerciale dovrebbero prestare attenzione alle implicazioni fiscali della transazione.
Imposta sui guadagni in conto capitale
Supponendo che la tua proprietà commerciale sia apprezzata dal momento in cui l'hai acquistata, sarai soggetto all'imposta sulle plusvalenze sull'intero guadagno. Se lo hai tenuto per meno di un anno, il tuo guadagno sarà tassato come reddito regolare. Se l'hai detenuto per oltre un anno, si qualifica come guadagno in conto capitale a lungo termine ed è generalmente tassato al tasso del 15%.
Recapture Tax
Mentre possedevi la tua proprietà commerciale, eri autorizzato a svalutarla. L'ammortamento è un modo per ridurre gradualmente il valore di un edificio man mano che invecchia e viene "esaurito". Se lo vendi per più del suo valore ammortizzato, dovrai anche pagare le tasse sull'ammontare che hai ammortizzato. In altre parole, se si prendesse una proprietà da un milione di dollari, si cancellasse $ 300.000 in ammortamento e lo si vendesse per $ 1.1 milioni, si avrebbe un guadagno in conto capitale di $ 100.000 e $ 300.000 in accumulo, indicato anche come guadagno della Sezione 1250. I guadagni della sezione 1250 sono tassati dal governo federale al 25%.
Tasse statali
Se vivi in ​​uno stato con una tassa sul reddito, dovrai anche pagare la tassa statale su qualsiasi guadagno quando vendi una proprietà. Sebbene le leggi varino da stato a stato, la maggior parte degli stati tassano sia le plusvalenze sia l'ammortamento accumulato come reddito regolare, il che significa che dovrai pagare l'imposta sul reddito vigente del tuo stato in aggiunta alle plusvalenze federali e alle imposte di riacquisto del deprezzamento.
1031 scambi
Se il tuo intento è di vendere la tua proprietà commerciale e acquistare più proprietà commerciali, dovresti considerare attentamente di fare uno scambio 1031. In una sezione 1031 dello scambio differito, negoziate un pezzo di proprietà di investimento apprezzata per un altro pezzo di proprietà di tipo simile seguendo un numero di procedure e linee temporali definite dall'IRS. Se si esegue questa operazione, è possibile portare la base imponibile della vecchia proprietà in avanti nella nuova proprietà e non dover pagare le plusvalenze o le imposte di riacquisto per ammortamento sulla vendita. Anche la maggior parte degli stati rinvierà anche l'imposta sul reddito statale.