Sommario:
- L'approccio al reddito
- L'approccio di confronto delle vendite
- L'approccio dei costi
- Scelta del metodo di valutazione appropriato
Esistono tre principali metodi di valutazione degli immobili commerciali e ciascuno offre vantaggi. Questo consiste nell'approccio al reddito, nell'approccio del confronto delle vendite e nell'approccio al costo. L'approccio ideale per la tua proprietà commerciale dipenderà dalla posizione e dal tipo della proprietà.
L'approccio al reddito
L'approccio al reddito, noto anche come approccio alla capitalizzazione dei redditi, è il modo più comune per valutare gli immobili commerciali. Il processo prevede la determinazione di un valore basato sul reddito della proprietà, e ciò si ottiene utilizzando il tasso di capitalizzazione (tasso di capitalizzazione). Il tasso di cap è essenziale il rapporto tra reddito e valore di mercato, e tali redditi e valori di mercato sono noti analizzando proprietà simili nell'area. Successivamente, l'investitore può quindi stimare il valore di mercato della sua proprietà commerciale dividendo il suo reddito annuo per il cap-rate. Quindi, se il reddito annuale di una proprietà è di $ 100.000 e il tasso di cap è del 10%, la proprietà sarà valutata a $ 1 milione.
L'approccio di confronto delle vendite
L'approccio di vendita è probabilmente il metodo più semplice di valutazione della proprietà commerciale. Si tratta di fare un sondaggio sulle proprietà commerciali vicine. Viene quindi registrato il prezzo di vendita di queste proprietà. La proprietà commerciale dell'investitore quindi prende una media di questi prezzi di vendita e li regola su o giù in base alla metratura. Ulteriori modifiche possono essere apportate per tenere conto degli aggiornamenti degli edifici, come ad esempio un maggiore parcheggio.
L'approccio dei costi
L'approccio al costo è un metodo più complesso di valutazione degli immobili commerciali. Prima prende una stima del valore del terreno della proprietà, o il valore senza l'edificio. Quindi, il costo di costruzione di una replica esatta dell'edificio viene aggiunto a questo valore di terra stimato. Quindi, viene preso in considerazione il valore ammortizzato, che può essere rappresentato come una funzione dell'età dell'edificio. Più nuova è la proprietà, più affidabile è la stima.
Scelta del metodo di valutazione appropriato
Se sei nuovo nell'investimento immobiliare commerciale, è ideale che tu capisca ciascuno dei tre principali metodi di valutazione della proprietà. In questo modo, è possibile che la valutazione e la valutazione del valutatore di proprietà differiscano. Inoltre, ciascuno dei tre metodi ha i suoi vantaggi. L'approccio al costo è vantaggioso per coloro la cui proprietà si trova più lontana da sviluppi simili, e quindi i prezzi di vendita e i cap-cap non possono essere confrontati. L'approccio al reddito è semplice se si dispone di dati per i tassi massimi, ma non è l'ideale per valutare gli edifici condominiali, poiché le tariffe di posti vacanti variano. In tal caso, l'approccio di confronto delle vendite sarebbe il più ideale.