Sommario:
- Rapporto prestito-valore
- Risultato operativo netto
- Rapporto di copertura del servizio del debito
- Debt Yield Ratio
Il rendimento è un altro termine per il ritorno. Ad esempio, il rendimento di un'obbligazione è il tasso di interesse nominale o cedolare diviso per il prezzo di acquisto. Nell'investimento immobiliare commerciale, il rendimento del debito è una misura del rischio insito in un prestito e ha sostituito il criterio precedente del prestito al valore.
Rapporto prestito-valore
In passato, i creditori hanno calcolato l'importo che erano disposti a prestare in percentuale del valore della proprietà. Prima del 2000, il tipico rapporto prestito / valore era del 70%, quindi una proprietà del valore di $ 1 milione poteva attirare un prestito fino a $ 700.000. Durante il periodo compreso tra il 2003 e il 2007, la concorrenza degli investitori obbligazionari alla ricerca di buoni investimenti immobiliari ha spinto il rapporto prestito / valore fino all'82% e i prezzi degli immobili sono aumentati in modo significativo. Quando il valore della proprietà cominciò a scendere, i mutuatari dovevano più di quanto valessero le loro proprietà, una situazione nota come equità negativa.
Risultato operativo netto
Il reddito operativo netto di una proprietà commerciale è il reddito lordo ricevuto dalla proprietà ogni anno meno le spese operative. Il reddito lordo comprende tutte le entrate derivanti dalla proprietà, come i redditi da locazione, le tariffe di parcheggio e le entrate dei distributori automatici. Le spese operative non comprendono spese in conto capitale o interessi sull'acquisto della proprietà, ma coprono articoli come assicurazioni, riparazioni, manutenzione e servizi pubblici. Il NOI di una proprietà è equivalente ai profitti netti di un'azienda e rappresenta un fattore importante nei principali indici di investimento.
Rapporto di copertura del servizio del debito
Il rapporto di copertura del servizio del debito misura la misura in cui il reddito della proprietà copre le sue spese operative e le rate del mutuo. Per calcolarlo, dividere il reddito operativo netto per i pagamenti ipotecari totali per l'anno. Un risultato di 1 è in pareggio, e la maggior parte dei finanziatori richiede un rapporto di copertura del debito minimo di 1,1 per i prestiti commerciali e fino a 1,3. In pratica, questo significa che se i costi del mutuo di un immobile ammontano a $ 300.000 all'anno, il NOI deve essere di almeno $ 330.000 e preferibilmente $ 390.000.
Debt Yield Ratio
Il rapporto di rendimento del debito e il rapporto di copertura del servizio del debito sono diventati i fattori più importanti che si prendono in considerazione quando si decide se investire in una proprietà. Il rapporto di rendimento del debito mostra il NOI come percentuale dell'importo totale del prestito, quindi un prestito di $ 10 milioni e un NOI di $ 1 milione produce un tasso di rendimento del debito di 10 milioni diviso per 1 milione o 10%. Più alto è il rapporto rendimento del debito, più attraente è l'investimento per il creditore. La maggior parte dei fornitori di mutui stabilisce un tasso di rendimento del debito minimo del 10 percento, ma alcuni insistono sull'11 o 12 percento in un mercato volatile.