Sommario:
La vendita di uno sceriffo è più comunemente nota come un'asta di preclusione. L'asta è condotta di fronte al tribunale distrettuale o di fronte alla proprietà stessa. Dopo la vendita dello sceriffo ci sono determinati requisiti e azioni che devono essere prese a nome del nuovo acquirente o della banca se conservano la proprietà.
L'asta
Le aste di preclusione si svolgono il primo martedì di ogni mese. È comunemente indicato nel settore immobiliare come "preclusione di martedì".
Durante l'asta chiunque è libero di fare offerte sulla proprietà, per includere il proprietario di casa oi membri della famiglia del proprietario della casa.
Se un buon offerente viene trovato all'asta, dovrà effettuare un deposito in contanti e confermare i fondi per il resto del prezzo di vendita entro i prossimi giorni. Tuttavia, se nessun offerente soddisfa l'importo di riserva che la banca richiede per vendere la casa all'asta, la banca manterrà la proprietà come proprietà immobiliare (REO) per la successiva vendita sul mercato aperto.
Conferma dei fondi
Se un offerente ha successo nel fare l'offerta vincente all'asta all'asta, dovrà effettuare un deposito di denaro con il funzionario nominato dalla contea che regola l'asta. Entro 5-10 giorni successivi, l'acquirente dovrà fornire una prova dei fondi per il saldo del prezzo di vendita o mostrare il finanziamento approvato per il saldo.
Se il funzionario della contea non è in grado di confermare i fondi dell'acquirente o di confermare il finanziamento approvato entro questa durata, il deposito di deposito vincente viene trattenuto e la casa sarà nuovamente messa all'asta alla successiva vendita di preclusione, tenuta dalla banca o venduta al successivo miglior offerente.
Ispezione di proprietà
Se la casa è stata venduta all'asta al miglior offerente o tenuta dalla banca come un REO, la proprietà richiederà un'ispezione. Questo serve a valutare le condizioni della proprietà, le riparazioni necessarie, possibili contaminazioni, rischi per la salute o altri difetti di proprietà.
L'acquirente può eseguire personalmente questa ispezione o assumere un ispettore indipendente. Se la proprietà è un REO, il gestore patrimoniale o un agente immobiliare eseguirà l'ispezione iniziale e assumerà terze parti se necessario.
occupanti
Durante l'ispezione l'acquirente o la banca valuterà anche se qualcuno sta ancora occupando la proprietà. Gli occupanti potrebbero essere gli attuali inquilini o il proprietario della casa che è stato precluso.
Dal momento che l'atto e tutti i diritti di proprietà sono trasferiti al momento della conclusione della vendita (convalida dei fondi o sulla conservazione della proprietà da parte della banca) la proprietà è occupata da quegli occupanti che stanno sconfinando e possono essere rimossi o sfrattati.
espulsione
Se la proprietà è occupata, il nuovo proprietario o gestore patrimoniale archivierà le pratiche di sfratto con l'ufficio del registratore di contea. Questa documentazione viene quindi trasmessa al dipartimento dello sceriffo. Questo può essere un minimo di pochi giorni o fino a poche settimane.
Il dipartimento dello sceriffo servirà gli occupanti con l'avviso di sfratto, ordinando loro di lasciare i locali nelle prossime 72 ore. Se non riescono a farlo, possono essere rimossi con la forza dal dipartimento dello sceriffo e tutti gli oggetti personali presi dalla residenza e collocati all'esterno.