Vantaggi fiscali della vendita di contratti di locazione a torre per l'affitto perpetuo

Le società di comunicazione cellulare possono acquistare assegni terreni perpetui per il posizionamento di ripetitori radio di ripetitori cellulari. Poiché una servitù perpetua fornisce alle società i diritti di proprietà permanenti, l'Internal Revenue Service tratta le vendite di servitù perpetui come vendite di beni immobili. Per il proprietario terriero, questo trattamento ha notevoli benefici fiscali.

Immagine di una cella tower.credit: nattanan726 / iStock / Getty Images

Easements come Sale

Quando vendi un servitù che limita i diritti di proprietà dell'acquirente a un determinato periodo di tempo, l'IRS tratta la transazione come un contratto di leasing. I pagamenti del leasing che ricevi sono soggetti alle maggiori aliquote d'imposta ordinarie. Tuttavia, quando vendi una servitù perpetua, la permanenza dei diritti dell'acquirente sul terreno garantisce un trattamento fiscale come una vendita di proprietà piuttosto che un leasing. Poiché le vendite di immobili sono soggette alle regole sulle plusvalenze, la vendita di una servitù perpetua può farti risparmiare un'importante imposta sul reddito come conseguenza delle aliquote fiscali più basse sulle plusvalenze a lungo termine.

Allocazione della base di proprietà

Come nel caso della vendita di qualsiasi bene patrimoniale, devi prima determinare quale sia la base imponibile nel terreno su cui è stata venduta la servitù. Tuttavia, non è possibile utilizzare la base imponibile per l'intera proprietà; invece, devi assegnare solo quella parte del tratto di terra che è soggetta alla servitù perpetua. Supponiamo, ad esempio, di acquisire 10 acri di terra per un costo base di $ 1 milione. Se solo uno di quegli ettari è soggetto alla servitù, si assegna il 10 percento ($ 100.000) della base imponibile totale a un acro poiché rappresenta il 10 percento dei 10 acri.

Calcolo del guadagno tassabile

Una volta assegnata la base imponibile, calcola il guadagno in conto capitale come il prezzo che si ottiene per la servitù perpetua meno la base imponibile. Ad esempio, se la società cellulare ti offre $ 5 milioni in cambio della servitù perpetua, registrerai un guadagno in conto capitale di $ 4,9 milioni. A condizione che tu abbia posseduto la proprietà per più di un anno al momento della vendita della servitù, puoi segnalare $ 4,9 milioni come guadagno di capitale a lungo termine sulla Tabella D e approfittare di aliquote fiscali più basse. Tuttavia, se si possiede il terreno per un anno o meno, è necessario segnalare la transazione come una plusvalenza a breve termine, soggetta alle normali aliquote dell'imposta sul reddito.

1031 Differimento di scambio

Vendere una servitù perpetua ti offre l'opportunità di posticipare il guadagno tassabile che ne deriva effettuando una transazione di scambio del tipo. Il requisito fondamentale delle regole di scambio del genere è che reinvestite i proventi della vendita della servitù in un oggetto simile. Tuttavia, è necessario identificare la proprietà di tipo simile entro 45 giorni dalla vendita della servitù perpetua. Inoltre, l'acquisto di una proprietà simile deve essere completa entro 180 giorni dalla vendita della servitù o della scadenza di deposito della dichiarazione dei redditi successiva, a seconda dell'evento che si verifica prima. Se scegli di acquistare una proprietà di tipo simile, la tua base nella nuova proprietà è identica alla base che hai in servitù. Pertanto, non si riconosce un guadagno tassabile finché non si vende la proprietà del tipo simile.