Sommario:
Il finanziamento del proprietario si verifica quando il proprietario della proprietà immobiliare accetta di accettare pagamenti direttamente dal compratore anziché ricevere il prezzo di acquisto in una somma forfettaria da un istituto di credito. L'acquirente di solito si trasferisce immediatamente, ma non prende il titolo finché non ha completato tutti i pagamenti. Questo accordo è comunemente noto come un contratto di terra. Sebbene le leggi della Carolina del Sud che regolano i contratti di terra siano simili a quelle di altri stati, esse contengono caratteristiche distintive.
Mutui e privilegi
Un compratore con un contratto di terra assume la proprietà della terra soggetta a qualsiasi ipoteca o privilegio preesistente sulla proprietà. Di conseguenza, il compratore dovrebbe eseguire una ricerca del titolo presso l'ufficio di registrazione della contea prima che il contratto sia firmato e prima che prenda il titolo alla proprietà. Se la proprietà è soggetta a un'ipoteca o pegno registrato nel momento in cui il venditore trasferisce il titolo, l'acquirente prende la proprietà soggetta ad esso, ma ha un reclamo legale contro il venditore per i danni. Se l'ipoteca o il privilegio non è registrato, si estinguerà quando il titolo passerà all'acquirente, sebbene il mutuo o il titolare del diritto di pegno continui ad avere un credito non garantito nei confronti del venditore per l'importo residuo.
Predefinito
La Carolina del Sud offre meno garanzie formali agli acquirenti per i contratti di terra rispetto alle leggi di molti altri stati. Permette ai contratti fondiari di contenere disposizioni di confisca che autorizzano il venditore a sequestrare la proprietà senza precludere o pagare un indennizzo in caso di inadempimento dell'acquirente in qualsiasi momento durante il periodo di pagamento rateale. Ciò significa che l'acquirente non ha equità in casa fino a quando non assume titolo legale. Acquirenti e venditori sono liberi di negoziare un accordo più equo nel contratto di terra.
Equitable Relief
A causa delle dure conseguenze della decadenza, un acquirente che perde tutti i pagamenti in un contratto di terra può ricorrere a un tribunale di equità per ottenere un risarcimento. Sebbene non esistano protezioni legali per aiutare gli acquirenti che rinunciano, il caso Carolina del 2002 di Lewis v. Premium Inv. Corp. ha stabilito che un tribunale della Carolina del Sud ha il diritto di costringere il venditore a precludere, vendere la proprietà a una vendita giudiziaria e restituire i proventi in eccesso del debito in essere dell'acquirente all'acquirente, preservando così l'equità dell'acquirente. Stabilì inoltre che un tribunale può consentire all'acquirente una seconda possibilità di possedere la proprietà se paga al nuovo proprietario l'ammontare del suo debito in sospeso entro un certo periodo di riscatto stabilito dal tribunale. Questi rimedi sono concessi dai tribunali solo se i fatti del caso indicano che altrimenti l'ingiustizia risulterebbe.
Trasferimento del titolo
Dopo che l'acquirente ha completato tutti i pagamenti, il venditore è obbligato a trasferire il titolo all'acquirente. La maggior parte dei contratti di terra richiede al venditore di fornire un "titolo negoziabile", nel senso che non ci sono vincoli o ipoteche in sospeso sulla proprietà. Se il venditore non riesce a trasferire il titolo, o se trasferisce il titolo con un difetto, come un mutuo non pagato, l'acquirente può intentare causa per ottenere un risarcimento. Egli può chiedere il risarcimento da parte del venditore, come l'importo di un mutuo non pagato, oppure può chiedere al tribunale di ordinare all'ufficio dei documenti fondiari della contea di trasferire il titolo alla proprietà a suo favore.