Un nuovo proprietario deve onorare un contratto di locazione?

Sebbene le leggi degli inquilini fondiari varino in tutti gli Stati Uniti, in tutti gli Stati un contratto di locazione sopravvive a una vendita se non diversamente specificato nel contratto di locazione stesso. I diritti degli inquilini non cambiano in alcun modo con la vendita della proprietà che affittano. Ciò non vuol dire, tuttavia, che il nuovo proprietario agirà allo stesso modo dell'ex proprietario terriero, semplicemente che dovrà rispettare i termini del contratto di locazione.

Un nuovo padrone di casa deve onorare un contratto d'affitto come se lo avesse firmato lui stesso.

Termine di locazione: la migliore protezione di un inquilino

Un contratto a termine specifica il periodo durante il quale il contratto di locazione rimane in vigore. Può essere per sei mesi, un anno o tra date specificate. A seconda della sua formulazione, il leasing può concludersi alla fine del termine, oppure può diventare automaticamente un leasing mensile. Durante il periodo di locazione, nessun proprietario - vecchio o nuovo - può rescindere il contratto di affitto, aumentare l'affitto o modificare i termini senza il consenso del locatario, se non diversamente specificato nel contratto di locazione. Alla fine della durata del leasing, tuttavia, il proprietario può aumentare l'affitto e modificare i termini di leasing in base alle leggi statali e locali. Nella maggior parte dei casi, la legge richiede un preavviso di 30 giorni per risolvere la locazione. Queste regole si applicano se l'attuale proprietario ha scritto e firmato il contratto di locazione, o l'edificio ha venduto una dozzina di volte da quando l'inquilino ha firmato il contratto di locazione.

Affitto mensile o no

Se si dispone di un leasing mensile o no, un proprietario può aumentare l'affitto, cambiare i termini del contratto di locazione o terminare il contratto in base alle leggi locali o locali. La maggior parte degli stati richiede un preavviso di 30 giorni per aumentare l'affitto, modificare i termini o porre fine alla locazione. Alcuni stati, come la California, richiedono 60 giorni se l'inquilino ha vissuto nell'edificio più di un anno. Nel New Jersey e nel New Hampshire, lo sfratto può avvenire solo per giusta causa, come il mancato pagamento dell'affitto. In questo caso, un nuovo proprietario non può sfrattare un inquilino semplicemente perché ha acquistato l'edificio dal proprietario dell'immobile che ha occupato l'affitto.

Controllo affitto locale

Numerose città in diversi stati, in particolare California, New York e New Jersey, hanno ordinanze di controllo degli affitti locali. In queste città, a prescindere dal fatto che esista un leasing, la legge limita gli aumenti di affitto, spesso a importi intorno al tasso di inflazione, e richiede solo una causa di sfratto. Queste regole si applicano indipendentemente dal cambio di proprietà. Un nuovo proprietario in una città controllata da affitto potrebbe modificare alcuni termini di affitto, come le regole della casa, con un preavviso di 30 giorni in assenza di un contratto specifico, ma non può aumentare l'affitto più di quanto l'ordinanza non consente o sfratto senza giusta causa.

preclusione

Regole speciali si applicano quando una proprietà ha un nuovo proprietario a causa di una preclusione. Gli inquilini nazionali del 2009 in materia di preclusione impongono al prestatore di pignoramento di onorare un contratto di locazione e, per locazioni mensili o locazioni senza locazioni, di fornire comunicazioni di 90 giorni prima di rescindere le locazioni. Se la legge statale o locale richiede solo lo sfratto per causa, anche questa legge si applica.