Come calcolare l'interesse ipotecario

Se si prendono in prestito $ 200.000 a un tasso di interesse del 6% all'anno, si tratta di $ 12.000 all'anno in interessi. Se il prestito dura 30 anni, ciò equivale a $ 360.000. Tuttavia, esiste un modo più complesso ma favorevole per calcolare l'importo degli interessi che si pagano su un mutuo. Considera il fatto che ogni volta che effettui un pagamento, l'importo del tuo prestito diminuisce, e ti addebita interessi solo sul denaro che hai ancora da rimborsare.

L'interesse totale su un mutuo è spesso superiore all'importo preso in prestito.credito: AlexRaths / iStock / Getty Images

Numero di pagamenti e tasso di interesse

Quando si calcola l'interesse ipotecario, il primo input nel calcolo è la durata del mutuo o il tasso numero di pagamenti farai in prestito. Ad esempio, un'ipoteca di 30 anni di solito richiede un pagamento al mese per 30 anni o 360 pagamenti. Il prossimo input nel calcolo è il tasso di interesse. La maggior parte dei finanziatori cita gli interessi sui prestiti come percentuale annuale. Quando si effettuano pagamenti mensili, è necessario convertire il tasso di interesse annuale in un tasso di interesse mensile dividendolo per 12. Ad esempio, se il tasso di interesse annuale è del 6%, il tasso mensile è la metà dell'1% o 0,005.

Importo mensile del pagamento

Mentre il pagamento mensile del mutuo di solito rimane lo stesso, l'importo degli interessi che paghi ogni mese è diverso. Ciò rende alquanto complesso il calcolo dell'importo mensile del pagamento. Per calcolare il pagamento mensile compresi gli interessi, utilizzare la formula UN = P{r(1 + r)^n / (1 + r)^n - 1}, dove UN è il pagamento mensile, P è l'importo del prestito, r è il tasso di interesse mensile e n è il numero di pagamenti. Per un prestito di $ 200.000 con un interesse del 6% in 30 anni, P è 200.000, r è 0,005 e n è 360:

UN = 200,000{0.005(1 + 0.005)^360 / (1 + 0.005)^360 - 1} = $1,199.10

Principali e interessi mensili

Con un mutuo tipico, l'importo degli interessi che si paga ogni mese diminuisce ad ogni pagamento, perché l'istituto di credito addebita gli interessi solo sul capitale in essere del prestito. Ad esempio, il tuo primo pagamento di prestito include interessi sull'intero importo del prestito o 0.005 volte $200,000, che è $1,000. Se il tuo pagamento mensile è $1,199.10, poi $1,000 va verso l'interesse e $199.10 verso il preside. Questo porta il saldo del prestito a $199,800.90, l'importo da pagare sul tuo prossimo pagamento. L'interesse totale per oltre 30 anni è $231,676.38.

Programma di ammortamento e totale interesse

Oltre all'interesse su un prestito, molti istituti di credito addebitano commissioni, che di solito vengono chiamate costi di chiusura su un mutuo. Tuttavia, le commissioni e i tassi di interesse variano tra i finanziatori e può essere complicato confrontare le offerte con tassi di interesse diversi e diversi costi di chiusura. Per semplificare questo processo, molti istituti di credito aggiungono i costi di chiusura all'importo del prestito e ti forniscono un tasso percentuale annuale del prestito che puoi utilizzare per aiutare a selezionare la migliore offerta di prestito. Ad esempio, BankRate.com stima che i costi di chiusura sul prestito di esempio siano $ 4.800, con conseguente a APR di 6.223 per cento.

Mutui a tasso variabile

Con un mutuo a tasso variabile, il tasso di interesse è soggetto a modifiche ogni tanto. Per calcolare l'interesse ipotecario, considerare ogni periodo del prestito con un tasso di interesse costante come prestito separato, quindi sommare i pagamenti degli interessi per ciascun periodo. Ad esempio, se il tasso di interesse è del 4% per cinque anni e poi sale al 5%, calcolare l'interesse al 4% in base a un prestito quinquennale, quindi calcolare l'interesse al 5% su un prestito di 25 anni per il saldo principale in essere alla fine del primo quinquennio.