Sommario:
- La legge SAFE
- Eccezioni alla SAFE Act
- Preclusione giudiziaria in Indiana
- Preclusione e decadenza non giudiziaria nell'Indiana
I contratti immobiliari sono una forma di finanziamento del venditore in operazioni immobiliari. I venditori, o venditori, agiscono come prestatori e trattengono l'atto come garanzia, e l'affare viene registrato con i funzionari di città o città. Gli acquirenti, o i venditori, effettuano pagamenti di capitale e interessi direttamente a un venditore. Gli acquirenti pagano anche le tasse di proprietà e l'assicurazione e sono responsabili anche per le riparazioni e la manutenzione. La legge Indiana segue questi principi basilari, con alcune modifiche importanti.
La legge SAFE
La legge SAFE (Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing), che è entrata in vigore a giugno 2010, aumenta le protezioni dei consumatori stabilendo standard minimi per l'operazione degli originatori di prestiti ipotecari. La legge SAFE in Indiana è spesso interpretata in senso ampio e può includere un venditore che sta tentando di concludere una vendita di contratti immobiliari. La legge afferma che chiunque "offre" o "fornisce" un mutuo ipotecario residenziale o estende il credito per un acquisto a casa può essere considerato un originatore di prestiti. La legge Indiana definisce un originatore di prestiti come qualcuno che accetta una domanda di prestito residenziale e negozia un mutuo per la casa. Gli originatori di prestiti devono essere autorizzati in Indiana per fornire finanziamenti.
Eccezioni alla SAFE Act
La SAFE Act definisce un mutuo ipotecario residenziale come un prestito che assicura un'abitazione privata da 1 a 4 unità. Abitazioni comprendono condomini, cooperative, case mobili e rimorchi. Se hai già vissuto in una casa che stai tentando di vendere come un contratto fondiario, allora sei escluso dal rispetto della legge. Se stai vendendo la casa a un parente stretto o stai vendendo edifici commerciali, sei anche esente. Un avvocato che negozia con un prestatore per conto di un cliente è anche esente.
Preclusione giudiziaria in Indiana
La legge Indiana afferma che i venditori devono seguire le regole relative alla proprietà di recupero nel caso in cui un venditore diventi insolvente. Se il fornitore è inadempiente sul mutuo e non può rimborsare il prestito, il venditore può scegliere di precludere. Se il venditore ha un'equità significativa e non ha abbandonato la proprietà, allora la chiusura giudiziaria è obbligatoria - in altre parole, il venditore deve precludere attraverso il sistema giudiziario. Il pignoramento giudiziario richiede molto tempo, è costoso e richiede l'uso di un avvocato.
Preclusione e decadenza non giudiziaria nell'Indiana
La legge Indiana consente ai venditori di effettuare il pignoramento in via non giudiziaria se il venditore diventa delinquente ma non ha accumulato un'equità significativa. Ciò significa che i tribunali non sono coinvolti, ed è più veloce ed economico. Il venditore presenta una notifica di default con l'impiegato di contea e il venditore. Se il venditore non rimedia al default, la casa viene preclusa e venduta. Il venditore può riacquistare la proprietà. La confisca è simile alla preclusione, ma la proprietà viene restituita al venditore invece di andare all'asta.