Che cosa è una lettera di estoppel da un'associazione di proprietari di case?

Probabilmente hai bisogno di una lettera di estoppel quando compri o vendi un'unità o una casa condominiale che è soggetta ad un'associazione di proprietari di case, comunemente nota come HOA. Un prestatore di ipoteche e acquirenti desidera sapere se un venditore deve i saldi in sospeso all'HOA in modo che i costi possano essere pagati alla chiusura. Un venditore desidera conoscere l'importo esatto che dovrà pagare al momento della vendita o del pagamento di un mutuo. Le lettere di Estoppel sono affermazioni vincolanti che impediscono all'HHO di ritrarre successivamente fatti o affermare informazioni contrarie.

Le lettere di Estoppel per le associazioni di condominio e HOA sono anche conosciute come certificati estoppel.credit: VYG / iStock / Getty Images

Prevenzione della disinformazione

Gli HOA possono aumentare le tasse, imporre valutazioni speciali e ritenere i proprietari di casa responsabili delle quote non pagate. Un acquirente che considera una casa all'interno di un HOA ha diritto a tali informazioni, in quanto potrebbe influenzare l'appetibilità o l'accessibilità della casa. Gli acquirenti, i venditori e gli istituti di credito ipotecario possono richiedere lettere di estoppel o certificati di estoppel dall'HOA prima della chiusura. Gli HOA possono addebitare una commissione per l'emissione della lettera. L'importo della commissione dipende dalle leggi statali che regolano le HOA e le singole associazioni. Chi paga la tassa per la lettera in sospeso dipende dalle negoziazioni tra acquirente e venditore.

Esporre azioni non autorizzate

Le lettere di estinzione di HOA rivelano anche quando i proprietari di case hanno violato le regole di un'associazione, note come Covenants, Conditions and Restrictions - CC & Rs - e statuti. Le restrizioni HOA spesso limitano la costruzione e le modifiche alle unità condominiali o ai lotti unifamiliari. Violazioni e sanzioni per miglioramenti non autorizzati di una proprietà compaiono sulla lettera di estoppel. L'acquirente e il creditore ipotecario dell'acquirente possono quindi esaminare ulteriormente la questione, scoprire se è stata risolta e se le multe sono state pagate e assicurarsi che la casa soddisfi le linee guida HOA prima della chiusura.

Requisiti lettera estoppel

Non esiste alcun modello per le lettere di estoppel. Le informazioni fornite in una lettera variano da stato a HOA, con alcune associazioni che richiedono informazioni più dettagliate nella lettera di altre. In Florida, ad esempio, una lettera deve contenere almeno un agente HOA o una firma dell'agente autorizzato, gli importi della valutazione e qualsiasi somma dovuta all'HAA. La lingua delle lettere di estoppel in California varia molto, secondo Davis-Stirling.com, un sito web di risorse legali per California HOAs. Le lettere di estoppel possono includere un limite di spesa esatto per le lettere, ad esempio $ 250, o semplicemente indicare che la commissione non deve eccedere il "costo ragionevole" dell'associazione.

Estoppel Letters vs. Certificati HOA

Il prestatore di mutui ipotecari dell'acquirente può richiedere la propria versione della lettera di estoppel, che può comportare più informazioni rispetto alle offerte di lettere dell'associazione. Per proteggere i propri interessi finanziari, i creditori possono richiedere un certificato HOA, che include dettagli quali l'ammontare delle riserve di HOA, i tassi di insolvenza dei proprietari di case, la percentuale di unità occupate dai nonown nello sviluppo e qualsiasi giudizio pendente o insoddisfatto contro l'HOA. Questa informazione aiuta il prestatore a determinare se l'HOA è fiscalmente valido.